20 שאלות לדוגמה במבחן התיווך (עם תשובות והסברים)

התשובה הנכונה: ג. המתווך לא יחתים את ולדימיר לפני שיסביר לו את פרטי העסקה בשפה המובנת לו

תקנה 6(א) מחייבת להסביר לאדם, לפני חתימתו על טופס הזמנה בכתב, בשפה פשוטה ומובנת, את מהות עסקת התיווך ואת הפרטים שבטופס. תקנה 6(ב) אוסרת להחתים אותו לפני שהפרטים הוסברו לו ״בשפה המובנת לו״. שלמות הטופס אינה פוטרת מההסבר, הסבר לאחר החתימה אינו מספיק, וחובת ההסבר חלה גם בלי בלעדיות.

"מתווך במקרקעין לא יחתים אדם על טופס הזמנה בכתב, אלא לאחר שהוסברו לו הפרטים שפורטו בתקנת משנה (א), בשפה המובנת לו"

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024, תקנה 6(ב)

התשובה הנכונה: א. כן, כי הוא צד להסכם עם המתווכת לקבלת שירותיה, גם אם אינו משלם

לפי סעיף 1, ״לקוח״ הוא צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו. אורי התקשר עם נועה לקבלת שירותיה, ולכן הוא לקוח שלה אף שאינו משלם. ההגדרה אינה מותנית בתשלום ואינה מותנית בחתימה על הזמנה בכתב; הזמנה בכתב נדרשת לפי סעיף 9(א) רק כתנאי לזכאות לדמי תיווך.

"צד להסכם עם מתווך במקרקעין לקבלת שירותיו, בין אם הוא משלם דמי תיווך ובין אם לאו"

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו–1996, סעיף 1

התשובה הנכונה: ב. לא, כי בשנה שבה ניתן הרישיון היא פטורה ממנה

תקנה 13(ג) קובעת: ״מקבל רישיון לראשונה פטור מתשלום אגרה שנתית בשנה שבה ניתן הרישיון״. לכן ליאת אינה משלמת אגרה שנתית לשנת 2026, אף שעליה לשלם את האגרה החד־פעמית בעד רישיון ורישום בפנקס (תקנה 12(א)(2)).

"מקבל רישיון לראשונה פטור מתשלום אגרה שנתית בשנה שבה ניתן הרישיון"

תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ״ז–1997, תקנה 13(ג)

התשובה הנכונה: א. כן, כי הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין היא מכירה

פסקה (2) להגדרת "מכירה" כוללת הענקה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות כזו. זכותו החוזית של יוסי לקבל את הדירה מהקבלן היא זכות לקבל זכות במקרקעין, ולכן הסבתה למיכל היא מכירה, אף שיוסי טרם נרשם כבעלים ואף שהבנייה לא הסתיימה.

"הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור"

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג–1963, סעיף 1 (הגדרת "מכירה", פסקה (2))

התשובה הנכונה: ג. יש בכך הטעיה אסורה, גם בפרסומת, בעניין היות הנכס חדש או משופץ

לפי סעיף 2(א)(15), השימוש הקודם שנעשה בנכס או היותו חדש או משופץ הוא עניין מהותי בעסקה, ולפי סעיף 2(ג) הוראות הסעיף חלות גם על פרסומת. האיסור הוא על דבר ״העלול להטעות״, ולכן אין צורך שצרכן כבר רכש את הדירה.

"השימוש הקודם שנעשה בנכס או היותו חדש או משופץ; … הוראות סעיף זה יחולו גם על פרסומת"

חוק הגנת הצרכן, התשמ״א–1981, סעיף 2(א)(15), 2(ג)

התשובה הנכונה: ד. כן, כי הודעת החזרה נמסרה לבעל הדירה לפני הודעת הקיבול

לפי סעיף 10, הניצע רשאי לחזור בו מן הקיבול בהודעה למציע, ובלבד שהודעת החזרה נמסרה למציע לא לאחר שנמסרה לו הודעת הקיבול. הודעת החזרה של אביטל נמסרה לפני מכתב הקיבול, ולכן החזרה תקפה. לפי סעיף 5 הקיבול הוא הודעה ״שנמסרה למציע״, כך שעצם שליחת המכתב לא כרתה חוזה.

"הניצע רשאי לחזור בו מן הקיבול בהודעה למציע, ובלבד שהודעת החזרה נמסרה למציע לא לאחר שנמסרה לו הודעת הקיבול"

חוק החוזים (חלק כללי), התשל״ג–1973, סעיף 10

התשובה הנכונה: ב. כן, בשיעור שייראה לבית המשפט בנסיבות העניין, אף שאינו נזק ממון

לפי סעיף 13, גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין. החוק אינו קובע סכום קבוע ואינו מתנה זאת בהסכמה מראש.

"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין"

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א–1970, סעיף 13

התשובה הנכונה: ב. רואים את המוכר כמי שהתחייב לאיכות גבוהה, והנטל להוכיח שכך היה – על המוכר

לפי סעיף 5(א), מוכר שלא מסר לקונה מפרט רואים אותו, על אף האמור בחוזה, כמי שהתחייב למסור את הדירה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין. לפי סעיף 5(ג), חובת ההוכחה שהדבר היה באיכות גבוהה – על המוכר. החוזה אינו בטל.

"מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין. … חובת ההוכחה שהיה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין – על המוכר"

חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973, סעיף 5(א), (ג)

התשובה הנכונה: א. לא, כי כל העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה חלות על המוכר

לפי סעיף 3א(א), כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה לפי החוק יחולו על המוכר. סעיף 3א(ב) אינו מעביר את ההוצאות לקונה; הוא עוסק רק במצב שבו המוכר משלם אותן בשביל הקונה והקבלה מוצאת על שם הקונה.

"כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן – ההוצאות), יחולו על המוכר"

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה–1974, סעיף 3א(א)

התשובה הנכונה: ג. כן, כי בקיר עם חיפוי אבן פני הקיר כוללים את החיפוי

לפי פרט 5(א)(2) בפרק א׳ של טופס המפרט, ״פניו החיצוניים של קיר חוץ״ הם פני הקיר בלא גימור, אולם בקיר עם חיפוי אבן פני הקיר כוללים את החיפוי. לכן החיפוי נכלל במלואו בחישוב.

"”פניו החיצוניים של קיר חוץ“ – פני הקיר בלא גימור; בקיר עם חיפוי אבן פני הקיר יכללו את החיפוי"

צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל״ד–1974, התוספת, פרק א׳, פרט 5(א)(2)

התשובה הנכונה: ג. חזקה שהוא מקפח, כי ירידה של המדד אינה מזכה את הלקוח

לפי סעיף 4(11), חזקה שתנאי הקובע הצמדה של מחיר או תשלום אחר למדד כלשהו, כך שירידה של המדד או עלייה שלו לא תזכה את הלקוח, הוא מקפח. ההצמדה כאן היא חד-כיוונית לטובת הספק, והחזקה חלה על עצם התנאי בלי קשר לתנודות המדד בפועל.

"תנאי הקובע הצמדה של מחיר או תשלום אחר, לפי החוזה, למדד כלשהו, כך שירידה של המדד או עלייה שלו לא תזכה את הלקוח"

חוק החוזים האחידים, התשמ״ג–1982, סעיף 4(11)

התשובה הנכונה: א. מנהל רשות מקרקעי ישראל, או עובד הרשות שהוא הסמיך לכך

סעיף 2א(ב)(5)(א) מסמיך את מנהל רשות מקרקעי ישראל, או מי שהוא הסמיך לכך מבין עובדי הרשות, לאשר העברת זכויות לזר שאינו תאגיד המבקש לרכוש יחידת מגורים אחת במקרקעין שייעודם למגורים לפי תכנית, ובלבד שאינו בעל זכויות ביחידת מגורים נוספת. פייר עומד בכל התנאים.

"מנהל רשות מקרקעי ישראל או מי שהוא הסמיך לכך מבין עובדי הרשות, רשאי לאשר הקניה או העברה של זכויות במקרקעי ישראל לאחד מאלה: … זר שאינו תאגיד, המבקש לרכוש יחידת מגורים אחת במקרקעין שייעודם למגורים לפי תכנית, ובלבד שאינו בעל זכויות במקרקעין ביחידת מגורים נוספת"

חוק מקרקעי ישראל, התש״ך–1960, סעיף 2א(ב)(5)(א)

התשובה הנכונה: ד. שימוש חורג – שימוש למטרה שלא הותר להשתמש בה לפי התכנית

”שימוש חורג“ מוגדר בסעיף 1 כשימוש בקרקע או בבנין למטרה שלא הותר להשתמש בהם, לרבות מהיותם באזור מיוחד, לפי תכנית או תקנה החלות עליהם. שימוש משרדי בדירה שבאזור שמיועד למגורים בלבד הוא שימוש כזה. ”הקלה“ היא סטייה מהוראות תכנית שאין בה שימוש חורג, ולכן אינה מתאימה כאן.

"”שימוש חורג“, בקרקע או בבנין – השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית"

חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה–1965, סעיף 1

התשובה הנכונה: ד. החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף

סעיף 3 קובע שעבודה ברכוש המשותף שמטרתה שינוי ברכוש המשותף, שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעונה החלטה מראש של רוב בעלי הדירות. הקמת פיר מעלית היא שינוי כזה. רוב של 60% נדרש לפי סעיף 4 רק לעבודה שמטרתה הרחבת דירה, והחלטת כל בעלי הדירות (או פנייה למפקח ברוב של שני שלישים) נוגעת לבניית דירה חדשה לפי סעיף 5.

"ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה כאמור בסעיפים 4 או 5, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף"

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח–2008, סעיף 3

התשובה הנכונה: ד. הבעלות כשלעצמה אינה מצדיקה עשיית דבר הגורם אי נוחות לאחר

סעיף 14 קובע: ״בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר״. לכן טענת הבעלות אינה מצדיקה את הרעש שגורם גדעון לשכניו. ההגבלה חלה על בעלים ועל בעלי זכויות אחרות כאחד.

"בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר"

חוק המקרקעין, התשכ״ט–1969, סעיף 14

התשובה הנכונה: ב. לא, כי לא יתמנה למנהל עזבון אלא מי שהודיע על הסכמתו לכך

סעיף 80 קובע שלא יתמנה למנהל עזבון אלא מי שהודיע לבית המשפט או לרשם לעניני ירושה, לפי העניין, על הסכמתו לכך. הסכמת היורשים או קרבת משפחה אינן תחליף להסכמת המועמד עצמו.

"לא יתמנה למנהל עזבון אלא מי שהודיע לבית המשפט או לרשם לעניני ירושה, לפי הענין, על הסכמתו לכך"

חוק הירושה, התשכ״ה–1965, סעיף 80

התשובה הנכונה: ג. שירה נעשתה לדיירת, אף שעמית חדל להחזיק בדירה לפני כן

לפי סעיף 21, כשדייר של דירה נתגרש מבן־זוגו לאחר שהיו בני־זוג לפחות ששה חודשים וגרו יחד, בן־הזוג הבא להחזיק בדירה בתוקף הסכם בכתב שנעשה לרגל הגירושין, או בתוקף פסק דין, נעשה לדייר – ״והוא אף אם חדל הדייר לפני כן להחזיק בדירה״. הסכם בכתב מספיק, ואין דרישה לאישור בעל הבית.

"יהיה לדייר בן־הזוג הבא להחזיק בדירה בתוקף הסכם בכתב שנעשה בין בני־הזוג לרגל הפירוד או הגירושין, או בתוקף פסק דין שעל פיו נפרדו או נתגרשו או בוטלו נישואיהם, והוא אף אם חדל הדייר לפני כן להחזיק בדירה"

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל״ב–1972, סעיף 21

התשובה הנכונה: ג. לא, כי מסירת טופס מוכן שרוב תנאיו כבר מנוסחים בו היא סיוע בעריכת מסמך משפטי

לפי פסק הדין, מסירת טופס זיכרון דברים מודפס ומוכן מראש, כשחלק גדול מתנאיו המהותיים כבר מנוסח בו, היא סיוע בעריכת מסמך בעל אופי משפטי והיא אסורה לפי סעיף 12. אין חשיבות לכך שהצדדים השלימו את הפרטים וחתמו.

"מסירת טופס זכרון דברים מודפס ומוכן מראש על ידי נציג המתווך לצדדים לעסקה, כשחלק גדול מתנאיו המהותיים כבר מנוסח בו, היא סיוע בעריכת מסמך בעל אופי משפטי ואסורה לפי סעיף 12."

ת"א 1966/05, קשתות הנשיא יעוץ ושווק נדל"ן בע"מ נ' דוד שמעון ואח', בית משפט השלום (2007), cl-018/1

התשובה הנכונה: ג. כן, מיתקן מים המשרת את מרבית בעלי הדירות הוא רכוש משותף גם בתחום דירה

סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר רכוש משותף כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת. ההגדרה היא בחוק ואינה תלויה ברישום בתקנון.

"הצמדה היא שיוך רכוש ליחידה או לבעלים מסוים של מקרקעין. בבית משותף לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, ואפשר להצמיד לדירה חלק מסוים מהרכוש המשותף, כגון חניה, גג, מחסן או גינה."

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, bc-054

התשובה הנכונה: ד. לגלות לה בכתב על התשלום שהוא מקבל, ולפעול כאמור בסעיף 10 לחוק

תקנה 9 מחייבת לגלות ״בכתב, לאדם המבקש להתקשר עימו בעסקת תיווך״, על כל תשלום או טובת הנאה שהוא מקבל או עשוי לקבל ״מגורם שאינו צד לעסקת המקרקעין״, ולפעול כאמור בסעיף 10 לחוק. דווקא העובדה שיועץ המשכנתאות אינו צד לעסקה היא שמחילה את התקנה. אין חובה להעביר את הסכום ללקוחה, ולא די בגילוי בעל פה לפי שאלה.

"מתווך במקרקעין יגלה, בכתב, לאדם המבקש להתקשר עימו בעסקת תיווך, על כל תשלום או טובת הנאה"

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024, תקנה 9

מספר השאלות לא קבוע בתקנות. בכל 13 המועדים שניתחנו (2023–2026) היו 25 שאלות עם ארבע חלופות לכל שאלה. לפי ההוראות לנבחן בשאלון של 16.7.2026, כל שאלה שווה 4 נקודות.

ציון עובר הוא 60 נקודות לפחות (תקנה 7(ב)), והתוצאה תקפה חמש שנים (תקנה 8(ב)).

קובץ החקיקה (חלק א') ותקנות האתיקה מחולקים בבחינה. חוברת המושגים והפסיקה (חלק ב') אסורה בהכנסה. פירוט במדריך.

לא. השאלות במוכן נכתבו מאפס מתוך נוסח החוק, וכל שאלה מצטטת את הסעיף שעליו היא נשענת. באתר אפשר לתרגל 99 שאלות בחינם, והמאגר המלא כולל 1,475 שאלות ב-25 נושאים.