מבחן התיווך – בשמו הרשמי "הבחינה בדיני מתווכים במקרקעין" – הוא בחינת רב-ברירה בכתב שנמשכת שעתיים, ועמידה בה היא אחד התנאים לקבלת רישיון תיווך במקרקעין לפי סעיף 5(א)(6) לחוק המתווכים במקרקעין. ציון עובר הוא 60, והתוצאה תקפה חמש שנים. בבחינה מחולקים קובץ החקיקה (חלק ראשון) ותקנות האתיקה, אבל חוברת המושגים והפסיקה (חלק שני) אסורה בהכנסה – ולכן חלק מהחומר חייבים לדעת בעל פה.
המדריך הזה מרכז את כל מה שצריך לדעת לפני שנרשמים: מי חייב לגשת, איך הבחינה בנויה, מה מותר להכניס לאולם, מתי המועדים וכמה עולה ההרשמה, ומה קורה אחרי שעוברים. כל נתון מופיע עם המקור שלו – חוק, תקנה או עמוד רשמי של רשם המתווכים באתר gov.il – ובסוף העמוד יש רשימת מקורות מלאה.
מהו מבחן התיווך ומי צריך לגשת אליו
לפי סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין אלא אם הוא בעל רישיון בתוקף. "תיווך במקרקעין" מוגדר בסעיף 1 לחוק כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין" – כלומר גם תיווך בהשכרה, לא רק במכירה.
סעיף 5(א) לחוק מונה שישה תנאים לקבלת רישיון, והאחרון שבהם הוא עמידה בהצלחה בבחינה. מכאן שכל מי שרוצה לעבוד כמתווך נדל"ן בישראל – עצמאי או שכיר במשרד תיווך – צריך לעבור את המבחן. סעיף 13 לחוק אוסר להעסיק אדם בתיווך במקרקעין אם אין לו רישיון בתוקף, למעט העסקה בתפקיד מינהלי.
את הבחינה עורך רשם המתווכים במקרקעין במשרד המשפטים (האגף לאסדרת מקצועות). לפי סעיף 6(א) לחוק הבחינה נערכת לפחות פעמיים בשנה, ולפי סעיף 6(ב) מי שנכשל רשאי לשוב ולהיבחן. בחוק הופיעו בעבר הוראות מעבר שאפשרו פטור מהבחינה למי שעסק בתיווך לפני כניסת החוק לתוקף (סעיף 20), אבל המועד להגשת בקשה כזו חלף ב-31.3.1999, כך שכיום אין מסלול לרישיון בלי בחינה.
מבנה הבחינה
המסגרת הרשמית קבועה בתקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997 (תקנות 2 ו-7). מספר השאלות אינו קבוע בתקנות; הנתון שבטבלה מבוסס על ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026.
| נושא | מה קובע הדין או מה נמצא בפועל | מקור |
|---|---|---|
| שיטה | בחינה בכתב, בשיטת רב-ברירה | תקנה 2(א), 2(ג) |
| משך | שעתיים, אלא אם הרשם אישר לנבחן מסוים זמן ארוך יותר מטעמים שיירשמו | תקנה 2(ד) |
| שפה | עברית, או שפה אחרת שאישר הרשם לנבחן מסוים | תקנה 2(א) |
| מספר שאלות | 25 שאלות בכל אחד מ-13 המועדים שניתחנו, ארבע חלופות לכל שאלה | ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026 |
| ציון | 0 עד 100 נקודות | תקנה 7(א) |
| ציון עובר | 60 נקודות לפחות | תקנה 7(ב) |
| תוקף התוצאה | 5 שנים; מי שלא קיבל רישיון בתוך התקופה ייבחן שוב | תקנה 8(ב) |
שיטת הניקוד הפנימית אינה מפורטת בדפי הרשם שבדקנו. אם כל השאלות שוות במשקלן, 60 נקודות מתוך 25 שאלות הן 15 תשובות נכונות.
תקנה 2(ב) מאפשרת לרשם, מטעמים מיוחדים שיירשמו, לאפשר לנבחן מסוים להיבחן בעל פה. באתר הרשם מתפרסם "נוהל הבחינה בעל פה בתיווך במקרקעין לעולים חדשים בלבד", ובנוסף אפשר להגיש בקשה להתאמות בבחינה – למשל בשל לקות למידה, הפרעת קשב, מגבלה רפואית, לעולים חדשים, לבני מיעוטים, לנבחנים מעל גיל 50 ולנשים בהיריון, לפי הפירוט בעמוד השירות הרשמי.
איך נראות השאלות
לפי ניתוח שלנו של 13 מועדים (325 שאלות, 2023–2026):
- כ-65% מהשאלות הן יישום של כלל משפטי על מקרה עובדתי, לרוב עם דמויות בשם; מאז מאי 2025 השיעור עלה לכ-74%.
- כ-12% מפנות במפורש לפסק דין, כ-10% הן שליפה ישירה של כלל וכ-8% עוסקות בהגדרת מושג.
- בכ-76% מהשאלות אפשר לאתר את התשובה בלשון החקיקה שמחולקת בבחינה; השאר נשענות בעיקר על פסיקה, מושגי רשות מקרקעי ישראל ומושגי יסוד – חומר שאינו בקובץ המחולק.
- לא מצאנו אף שאלה עם חלופה מסוג "כל התשובות נכונות" או "אף תשובה אינה נכונה", ושאלות בנוסח שלילי ("איזה משפט אינו נכון") היו נדירות (3.7%).
מה מותר להכניס לבחינה ומה מחולק בה
זו אחת השאלות הנפוצות ביותר, והתשובה מופיעה בעמוד "חומר לימוד" של הרשם ובכללי ההתנהגות בבחינה:
- מחולק בבחינה: חוברת "דיני מתווכים במקרקעין – חלק ראשון – חקיקה", וכן קובץ תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024.
- לא מחולק ואסור בשימוש: חוברת "חלק שני – עקרונות, מושגי יסוד ופסקי דין".
- אסור להכניס ספרים משלכם: לפי עמוד חומר הלימוד, "בשום מקרה" לא ניתן להכניס לבחינה ספרים שנקנו או שהורדו מהאתר – גם לא את חלק א'.
- מה מביאים: תעודה מזהה וכלי כתיבה בלבד; בלי תעודה מזהה לא תתאפשר כניסה. בכללי ההתנהגות מוזכרים תעודת זהות, דרכון או רישיון נהיגה ישראליים בתוקף.
- מילון: נבחן שמתקשה בעברית רשאי להביא מילון או מילונית אלקטרונית (גם תקנה 6(א) מתירה מילון או חומר אחר שאישר הרשם).
- מכשירים: טלפונים, שעונים חכמים וכל מכשיר אלקטרוני אחר יש לכבות ולהניח בתיק לפי הוראות המשגיחים; אוזניות אסורות, אטמי אוזניים מותרים.
- טיוטה: מותר לרשום רישום עזר רק על שאלון הבחינה עצמו; כל רישום אחר אסור.
עוד כללים מאותו עמוד: אין לעזוב את האולם לפני שחלפו 30 דקות מתחילת הבחינה, מי שיצא לא יורשה לחזור, ויציאה לשירותים אסורה בחצי השעה הראשונה ובחצי השעה האחרונה. לפי תקנה 6(ב), נבחן שנמצא ברשותו חומר שלא הותר, או שעוזר לנבחן אחר או מפריע לו, עלול שבחינתו תופסק ולא ייקבע לו ציון.
המשמעות המעשית: מכיוון שהקובץ המחולק נקי מהערות, צריך להכיר היטב את מבנה החוברת ואת סדר החוקים בה, ולדעת בעל פה את החומר של חלק ב'. הרחבנו על כך במדריך ההכנה למבחן.
ציון עובר, תוצאות וערר
- ציון עובר: 60 (תקנה 7(ב)).
- הודעה על התוצאות: לפי תקנה 8(א) הרשם מודיע לנבחן את תוצאותיו תוך 30 ימים מיום הבחינה. בעמודי התוצאות האחרונים נכתב שהציונים נשלחים בדואר אלקטרוני ובמסרון.
- פרסום באתר: לכל מועד מתפרסם עמוד "תוצאות בחינה" עם השאלונים ומפתח התשובות. ב-13 המועדים שבין ינואר 2023 ליולי 2026 העמוד עלה 6 עד 20 ימים אחרי הבחינה.
- שאלות שנפסלו: לעיתים הרשם פוסל שאלה ומקבל את כל התשובות כנכונות, או מקבל חלופה נוספת. לפי ניתוח שלנו זה קרה ב-14 מתוך 325 שאלות (4.3%) ב-13 המועדים.
- ערר: נבחן שנכשל רשאי לערור בכתב מנומק תוך 30 ימים מיום שנשלחה לו הודעת הרשם (תקנה 9(א)). לפי עמוד השירות, הגשת הערר אינה כרוכה בתשלום, ערר בלי נימוקים לגופו של עניין יידחה על הסף, ומשך הטיפול הוא עד 30 ימים.
- תוקף: התוצאה תקפה 5 שנים (תקנה 8(ב)). לפי עמוד השירות לקבלת רישיון, מי שלא שילם את אגרת הרישיון החד-פעמית בתוך 5 שנים יצטרך להיבחן שוב.
כמה ניגשים וכמה עוברים
הרשם אינו מפרסם אחוזי מעבר באופן קבוע. מבין 13 המועדים שבין 2023 ל-2026, נתון רשמי מופיע בעמודי התוצאות של שלושה בלבד: ב-9.5.2024 ניגשו 1,336 נבחנים ועברו 50.07%; ב-24.11.2024 ניגשו 1,687 ועברו 61.77%; וב-2.2.2025 ניגשו 1,382 ועברו 75.11%. נתון משלים: לפי הרשם, בשנת 2025 הוסמכו 3,589 מתווכים חדשים, ונכון ל-1.4.2026 היו 19,232 מתווכים פעילים. הפירוט המלא, כולל המועדים שאין להם נתון, מרוכז במאמר על אחוזי ההצלחה במבחן התיווך.
מועדים והרשמה
המועד הקרוב נקבע ליום ראשון, 15.11.2026. ההרשמה אליו נפתחה ב-15.9.2026 ותיסגר ב-15.10.2026. מועדי 2027 טרם פורסמו (נכון ל-30.9.2026).
ההרשמה נעשית באתר "רשם המתווכים מקוון" עם הזדהות דרך מערכת ההזדהות הלאומית או כרטיס חכם, ותשלום אגרת הבחינה. לפי עמוד השירות, ההרשמה עצמה אינה כרוכה בתנאים מוקדמים מלבד תשלום האגרה – אבל כדאי לוודא מראש שאתם עומדים בתנאים לקבלת הרישיון, כי בלעדיהם הצלחה בבחינה לא תספיק. לפי תקנה 5(א) הבקשה להיבחן מוגשת 30 ימים לפחות לפני מועד הבחינה.
כל המועדים של 2026 (כולל ביטול המועד הראשון והקדמת מועד הקיץ), מועדי 2025 לצורך השוואה, והסבר מפורט על ההרשמה – במאמר על מועדי מבחן התיווך 2026.
כמה עולה המבחן
לפי עמוד "אגרות מתווכים לשנת 2026" של הרשם:
| אגרה | סכום לשנת 2026 |
|---|---|
| בחינה ראשונה או חוזרת | 590 ₪ |
| אגרה חד-פעמית בעד רישיון ראשון ורישום בפנקס | 1,151 ₪ |
| אגרה שנתית לחידוש רישיון | 256 ₪ |
משרת מילואים פעיל משלם מחצית מסכום האגרה (תקנה 12(א1)), וההנחה מוטמעת אוטומטית במערכת התשלומים לפי רשימה שמשרד המשפטים מקבל ממשרד הביטחון. הסכומים צמודים למדד ומתעדכנים ב-1 בינואר בכל שנה (תקנה 12(ב)).
שימו לב: בהודעה הרשמית על מועד 15.11.2026 מופיעה אגרת בחינה של 575 ₪, בעוד שבעמוד האגרות לשנת 2026 הסכום הוא 590 ₪. הסכום הקובע הוא זה שמוצג במערכת בזמן התשלום.
מה נבחן: החומר בקצרה
נושאי הבחינה קבועים בתקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997, שעודכנו לאחרונה בתשפ"ה. הם כוללים שלושה חלקים: רשימה של 27 חוקים, תקנות וצווים (חלקם בהיקף מלא וחלקם בסעיפים או פרקים מסוימים); עקרונות ומושגי יסוד בתשעה תחומים; ועיקרי פסיקה בנושא תיווך, חוזים ומקרקעין. תקנות האתיקה נכנסו לתוקף ב-9.3.2025, ולפי עמוד חומר הלימוד הן נכללות בבחינה החל ממועד מאי 2025.
לפי ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026, אלה התחומים שקיבלו את מירב השאלות:
| תחום | שיעור מהשאלות ב-13 המועדים | שיעור מאז מאי 2025 |
|---|---|---|
| חוק המקרקעין | 19.1% | 20.8% |
| פסיקה מרשימת הרשם | 12.3% | 9.6% |
| מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) | 11.1% | 11.2% |
| חוק המתווכים במקרקעין | 9.2% | 9.6% |
| חוק התכנון והבנייה | 7.1% | 2.4% |
| תקנות האתיקה (2024) | 5.8% | 15.2% |
הרשימה המלאה של החיקוקים וההיקף המדויק של כל אחד, מילון המושגים, הפסיקה וטבלת ההתפלגות המלאה – במאמר על חומר הלימוד למבחן התיווך.
אחרי שעוברים: הדרך לרישיון
הצלחה בבחינה היא תנאי אחד מתוך שישה. לפי סעיף 5(א) לחוק, רשאי לקבל רישיון מי ש:
- הוא אזרח או תושב ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
- מלאו לו 18 שנים;
- אינו פושט רגל;
- לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין;
- אם נידון למאסר בפועל – סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון;
- עמד בהצלחה בבחינה.
לפי עמוד השירות לקבלת רישיון, אין צורך להגיש בקשה נפרדת: מזכירות הרשם מבצעת את תהליך הרישום. מי שעבר וטרם נתן הסכמה צריך להיכנס לאזור האישי ולסמן את הסכמתו. לאחר בדיקת מידע פלילי ובדיקה מול הכונס הרשמי והממונה על הליכי חדלות פירעון, משלמים את האגרה החד-פעמית (1,151 ₪ ב-2026). מכתב אישור נשלח בדואר אלקטרוני ובמסרון, ותעודת הרישיון נשלחת בדואר בתוך 30 ימים.
הרישיון תקף מיום התשלום ועד סוף דצמבר באותה שנה. מהשנה שאחרי משלמים אגרה שנתית (256 ₪ ב-2026) עד 31 במרץ (תקנה 13(א)); מקבל רישיון לראשונה פטור מהאגרה השנתית בשנה שבה ניתן הרישיון (תקנה 13(ג)). הסבר מלא על תנאי הרישיון, עבודה כשכיר, עבודה בלי רישיון והצעדים הראשונים – במדריך איך להיות מתווך נדל"ן.
לוח זמנים טיפוסי: מההרשמה ועד הרישיון
כך נראה התהליך לפי התקנות ועמודי הרשם. הזמנים הם אלה שנקבעו בדין או שנצפו במועדים האחרונים, ולא התחייבות של הרשם.
- כחודשיים לפני הבחינה נפתחת ההרשמה (כך היה בכל מועדי 2025 ובמועדי הקיץ והסתיו של 2026).
- כחודש לפני הבחינה ההרשמה נסגרת; תקנה 5(א) דורשת להגיש את הבקשה 30 ימים לפחות לפני המועד.
- בסמוך לבחינה נשלח זימון עם מיקום הבחינה ושעתה.
- 6 עד 20 ימים אחרי הבחינה – כך היה ב-13 המועדים האחרונים – עולה עמוד התוצאות באתר הרשם. לפי תקנה 8(א), ההודעה האישית נשלחת תוך 30 ימים.
- תוך 30 ימים מההודעה אפשר להגיש ערר, למי שנכשל.
- אחרי המעבר נותנים הסכמה באזור האישי, הרשם בודק את תנאי הרישיון, ומשלמים את האגרה החד-פעמית – לכל המאוחר בתוך 5 שנים.
- תוך 30 ימים מהתשלום נשלחת תעודת הרישיון בדואר.
רשימת בדיקה ליום הבחינה
- תעודה מזהה בתוקף וכלי כתיבה. בלי תעודה מזהה לא נכנסים.
- הזימון, כדי לדעת את המיקום והשעה. מי שלא קיבל זימון עד שבוע לפני הבחינה מתבקש לפנות לרשם.
- טלפון ושעון חכם – כבויים ובתיק, לפי הוראות המשגיחים.
- בלי ספרים, בלי חוברת משלכם ובלי דפים. קובץ החקיקה ותקנות האתיקה יחכו לכם על השולחן.
- מילון או מילונית אלקטרונית – רק אם אתם מתקשים בעברית.
- לתכנן זמן: 120 דקות, ואין יציאה מהאולם בחצי השעה הראשונה. יציאה לשירותים אסורה בחצי השעה הראשונה ובחצי השעה האחרונה.
- טיוטה רק על שאלון הבחינה עצמו.
איך מתכוננים
שלושה עקרונות, שמבוססים על מבנה הבחינה כפי שהוא עולה מהתקנות ומהניתוח שלנו:
- ללמוד לפי משקל הנושאים. חוק המקרקעין, תקנות האתיקה, הפסיקה, מיסוי המקרקעין וחוק המתווכים הם יחד יותר מחצי מהשאלות.
- להתאמן על קובץ החקיקה עצמו. בבחינה מקבלים חוברת נקייה, ולכן המהירות באיתור סעיף היא מיומנות שצריך לתרגל – בממוצע יש קצת פחות מחמש דקות לשאלה.
- לדעת בעל פה את חלק ב'. פסיקה, מושגי רשות מקרקעי ישראל ומושגי יסוד אינם בחוברת המחולקת.
תוכנית מפורטת לשישה ולשלושה שבועות, עבודה עם קובץ החקיקה ודפוסי טעות נפוצים – במדריך ההכנה למבחן התיווך. אפשר גם לתרגל שאלות מקוריות או לקרוא עוד על מסלול ההכנה למבחן המתווכים.
שאלות נפוצות
כמה שאלות יש במבחן התיווך?
התקנות קובעות שהבחינה היא רב-ברירה ונמשכת שעתיים, אבל אינן קובעות מספר שאלות. בכל 13 המועדים שניתחנו (2023–2026) היו 25 שאלות, עם ארבע חלופות לכל שאלה.
מה הציון העובר?
60 נקודות לפחות מתוך 100, לפי תקנה 7 לתקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997.
מותר להכניס את ספר החוקים למבחן?
לא את העותק שלכם. חוברת החקיקה (חלק ראשון) ותקנות האתיקה מחולקות בבחינה עצמה; אסור להכניס ספרים שנקנו או שהורדו מהאתר, וחוברת חלק שני (מושגים ופסיקה) אסורה בשימוש.
כמה זמן תקף ציון עובר?
5 שנים (תקנה 8(ב)). מי שלא קיבל רישיון בתוך התקופה יצטרך להיבחן שוב.
אפשר להיבחן שוב אחרי כישלון?
כן. סעיף 6(ב) לחוק מאפשר לשוב ולהיבחן, והאגרה זהה לבחינה ראשונה או חוזרת (590 ₪ ב-2026). אפשר גם להגיש ערר מנומק תוך 30 ימים מההודעה על הציון.
האם צריך קורס כדי לגשת למבחן?
לא. לפי עמוד השירות של הרשם, ההרשמה לבחינה אינה כרוכה בתנאים מוקדמים מלבד תשלום האגרה, וחומר הלימוד הרשמי זמין להורדה לשימוש אישי באתר הרשם.
המידע במאמר הוא מידע כללי, ואינו ייעוץ משפטי. במקרה של סתירה, הוראות הדין ועמודי הרשם הרשמיים גוברים. האתר אינו קשור לרשם המתווכים במקרקעין או למשרד המשפטים.
מקורות: חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (ויקיטקסט); תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997; תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997); תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024); רשם המתווכים, gov.il: חומר לימוד לבחינה, כללי התנהגות ומשמעת בבחינה, מועדי בחינה 2026, הודעה על מועד 15.11.2026, אגרות מתווכים לשנת 2026, רישום לבחינה, בקשה לקבלת רישיון תיווך, הגשת ערר, בקשה להתאמות בבחינה. נתוני התפלגות הנושאים וסגנון השאלות: ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026. כל העמודים נבדקו ב-30.9.2026.