חומר הלימוד למבחן התיווך קבוע בתקנה 2 לתקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997, ומורכב משלושה חלקים: רשימה של 27 חוקים, תקנות וצווים; עקרונות ומושגי יסוד בתשעה תחומים; ועיקרי פסיקה בנושא תיווך, חוזים ומקרקעין. החקיקה (חלק ראשון) ותקנות האתיקה מחולקות לנבחנים בבחינה, אבל המושגים והפסיקה (חלק שני) אינם מחולקים ואסורים בשימוש – ולכן צריך לדעת אותם בעל פה.
בעמוד הזה תמצאו את הרשימה המלאה של החיקוקים עם ההיקף המדויק של כל אחד, את רשימת המושגים, הסבר על הפסיקה, ואת התפלגות הנושאים בפועל לפי ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026 – כדי שתדעו על מה לשים את רוב הזמן.
המקור הרשמי: תקנות נושאי הבחינה
סעיף 6(א) לחוק המתווכים במקרקעין מסמיך את שר המשפטים לקבוע את נושאי הבחינה, וקובע שייכללו בה לפחות דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, דיני מיסוי מקרקעין וסימנים ו' ו-ז' לפרק י"א לחוק העונשין. הפירוט עצמו מופיע בתקנות נושאי הבחינה, שתוקנו לאחרונה בתשפ"ה – בין היתר כדי להוסיף את תקנות האתיקה.
רשם המתווכים מפרסם את חומר הלימוד בשתי חוברות, שזמינות להורדה לשימוש אישי בעמוד "חומר לימוד" באתר gov.il (ולפי אותו עמוד, גם לרכישה דרך הוצאת כתובים):
- "ספר דיני מתווכים במקרקעין – חוקים ותקנות – חלק ראשון"
- "ספר דיני מתווכים במקרקעין – עקרונות ומושגי יסוד ופסקי דין – חלק שני"
- ובנוסף קובץ נפרד של תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024.
רשימת החיקוקים בחומר הבחינה
זו הרשימה שבתקנה 2(א)(1), לפי הסדר ובהיקף שנקבע שם:
| # | חיקוק | מה נכלל בחומר |
|---|---|---|
| א | חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 | סעיפים 1–26 ו-39–53 |
| ב | חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 | כל החוק |
| ג | חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 | סעיפים 1–5 |
| ד | חוק הירושה, התשכ"ה-1965 | סימנים א'–ג' בפרק השישי |
| ה | חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 | כל החוק |
| ו | חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981 | סעיפים 1–4ב, 5, 14 ופרק ו' |
| ז | חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 | סעיפים 12 ו-13 |
| ח | חוק העונשין, התשל"ז-1977 | סעיפים 414, 416, 418–420 ו-439–444 |
| ט | חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 | כל החוק למעט פרקים ד', ו'1, ח', סימנים ג' ו-ה' בפרק ט' ופרק י' |
| י | חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 | כל החוק |
| יא | חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 | פרק א'; סימנים א', ב', ב'1 ו-ג' לפרק ב'; סימנים א'–ה' לפרק ג'; פרקים ז', ח', ח'1 ו-ט' |
| יב | חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 | כל החוק |
| יג | חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 | כל החוק |
| יד | חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 | סעיפים 1, 4, 4א, 5(ג), 6, 7, 9–9ג, 15, 16, 17, 19, 39, 49 ו-53 |
| טו | חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 | פרק ה' |
| טז | חוק מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 | כל החוק |
| יז | חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968 | סעיפים 1, 4, 5, 7–8 |
| יח | חוק-יסוד: מקרקעי ישראל | כל החוק |
| יט | חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 | חלק א'; פרק א' בחלק ב'; פרקים א' ו-ב' בחלק ג' |
| כ | תקנות הגנת הצרכן (גודל האותיות בחוזה אחיד), התשנ"ה-1995 | כל התקנות |
| כא | תקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 | פרקים ד', ו' ו-ח' |
| כב | צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 | כל הצו |
| כג | צו רישוי עסקים (עסקים טעוני רישוי), התשנ"ה-1995 | כל הצו |
| כד | תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997 | כל התקנות |
| כה | תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 | כל התקנות |
| כו | תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 | כל התקנות |
| כז | תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024 | כל התקנות |
שימו לב להיקפים החלקיים: בחוק מיסוי מקרקעין, למשל, רק רשימה סגורה של סעיפים נכללת בחומר, ובחוק המקרקעין כמה פרקים וסימנים מוחרגים. כשלומדים מהחוברת הרשמית, כדאי לסמן לעצמכם בעותק הלימוד (לא בבחינה) מה בחומר ומה לא.
עקרונות ומושגי יסוד
תקנה 2(א)(2) מונה עקרונות ומושגי יסוד בתשעה תחומים. הרשימה המלאה, כלשונה בעיקרה:
- מקרקעין: זכויות במקרקעין; הסדר מקרקעין, מקרקעין מוסדרים ומקרקעין לא-מוסדרים; דיירות מוגנת; בעלות משותפת במקרקעין (בעלות במושע) ופירוק שיתוף; בתים משותפים, רכוש משותף, הצמדות; דרכי איתור מידע על בעלות ושעבודים (לשכת רישום המקרקעין, נסח רישום, רשם המשכונות, מינהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות, מינהל אזור יהודה ושומרון, משכון ורישומו, מושגי יסוד במשכנתאות); הבטחת השקעות של רוכשי דירות – הערת אזהרה ומשמעותה.
- מינהל מקרקעי ישראל: חוזה פיתוח, חוזה חכירה, דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר, העברת זכויות במגורים בקרקע עירונית, זכויות ביישובים חקלאיים.
- חובות ואיסורים על מתווך במקרקעין.
- מכירות נכסים מיוחדות: מכירת נכסי עיזבון על ידי עיזבון או מנהל עיזבון, ומכירת נכסים אגב הסכם גירושין.
- הוצאה לפועל: הליך כינוס נכסים בהוצאה לפועל.
- תכנון ובנייה: מוסדות התכנון (מועצה ארצית, ועדה מחוזית, ועדה מקומית, ועדה מרחבית, ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה); תכניות ורישוי (תמ"א, תמ"א 38, תכנית מיתאר מחוזית ומקומית, תכנית ברמה מפורטת, היתר בנייה, הקלה, היתר לשימוש חורג, תעודת גמר – "טופס 4"); זכויות בנייה; שינוי ייעוד; הפקעה; היטל השבחה.
- מיסוי מקרקעין: מס שבח, מס רכישה, מס ערך מוסף בעסקאות מקרקעין.
- חוזים: הגדרת חוזה, זיכרון דברים, תרופה בשל הפרת חוזה, חוזה מכר מקרקעין, חוזה שכירות מקרקעין.
- הצמדה: הצמדת מחירים למדד המחירים לצרכן, למדד תשומות הבנייה ולמטבע חוץ.
לפי תקנה 2(ב), השר רשאי לפרסם באתר הרשם את פירושם של העקרונות והמושגים. כפי ששמה מעיד, חוברת חלק שני ("עקרונות ומושגי יסוד ופסקי דין") היא המקום שבו הרשם מרכז את החומר הזה.
פסיקה
תקנה 2(א)(3) מכניסה לחומר "עיקרי פסיקה בנושא תיווך במקרקעין, חוזים ומקרקעין", ותקנה 2(ב) קובעת שהשר, לאחר התייעצות עם הרשם והוועדה המייעצת, יפרסם באתר הרשם את רשימת פסקי הדין. פסקי הדין מרוכזים בחוברת חלק שני. מכיוון שהרשימה עשויה להתעדכן, כדאי ללמוד תמיד מהגרסה האחרונה שבעמוד חומר הלימוד.
מה מחולק בבחינה ומה לא
| חומר | מחולק בבחינה? |
|---|---|
| חלק ראשון – חקיקה | כן, מחולק לנבחנים בבחינה עצמה |
| תקנות האתיקה והחובות המקצועיות, 2024 | כן, הקובץ מחולק ביום הבחינה |
| חלק שני – עקרונות, מושגי יסוד ופסקי דין | לא; אסור להשתמש בחוברת בבחינה |
| ספרים שנקנו או שהורדו מהאתר | אסור להכניס "בשום מקרה" |
המשמעות: לפי ניתוח שלנו של 13 מועדים, בכ-76% מהשאלות אפשר לאתר את התשובה בלשון החקיקה שמחולקת בבחינה. כרבע מהשאלות נשען בעיקר על פסיקה, מושגי רשות מקרקעי ישראל ומושגי יסוד – כלומר על חלק ב', שאותו צריך לדעת בלי ספר.
מה באמת נבחן: התפלגות הנושאים ב-13 מועדים
ניתחנו את 13 המועדים שבין ינואר 2023 ליולי 2026 (325 שאלות) וסיווגנו כל שאלה לפי החיקוק או התחום שהיא בודקת. העמודה "משקל מומלץ ללימוד" מחשבת את המשקל הצפוי: לתקנות האתיקה – שיעורן מאז שנכנסו לחומר במאי 2025; לשאר – ממוצע של שתי התקופות.
| חיקוק / תחום | שאלות ב-13 המועדים | שיעור | שיעור מאז מאי 2025 | משקל מומלץ ללימוד |
|---|---|---|---|---|
| חוק המקרקעין | 62 | 19.1% | 20.8% | 18.0% |
| פסיקה מרשימת הרשם | 40 | 12.3% | 9.6% | 10.7% |
| מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) | 36 | 11.1% | 11.2% | 10.3% |
| חוק המתווכים במקרקעין | 30 | 9.2% | 9.6% | 8.6% |
| חוק התכנון והבנייה | 23 | 7.1% | 2.4% | 5.4% |
| תקנות האתיקה וחובות מקצועיות (2024) | 19 | 5.8% | 15.2% | 15.2% |
| מקרקעי ישראל (חוק, חוק-יסוד ומושגי רמ"י) | 19 | 5.8% | 5.6% | 5.3% |
| עקרונות ומושגי יסוד | 18 | 5.5% | 5.6% | 5.1% |
| חוק הגנת הדייר | 13 | 4.0% | 4.0% | 3.7% |
| חוק המכר (דירות) | 10 | 3.1% | 2.4% | 2.7% |
| חוק החוזים (חלק כללי) | 9 | 2.8% | 3.2% | 2.7% |
| חוק החוזים (תרופות) | 9 | 2.8% | 1.6% | 2.3% |
| חוק הירושה (מנהל עיזבון) | 7 | 2.2% | 3.2% | 2.2% |
| חוק המכר (הבטחת השקעות) | 6 | 1.8% | 0.8% | 1.5% |
| הוצאה לפועל (כינוס נכסים) | 5 | 1.5% | 2.4% | 1.6% |
| חוק החוזים האחידים | 4 | 1.2% | 0.8% | 1.0% |
| חוק חיזוק בתים משותפים | 3 | 0.9% | 0.8% | 0.8% |
| צו מכר דירות (טופס של מפרט) | 3 | 0.9% | 0% | 0.6% |
| חוק שמאי מקרקעין | 2 | 0.6% | 0% | 0.4% |
| הגנת הצרכן ותקנות גודל האותיות | 2 | 0.6% | 0% | 0.4% |
| תקנות פרטי הזמנה בכתב | 2 | 0.6% | 0% | 0.4% |
| תקנות פעולות שיווק | 2 | 0.6% | 0% | 0.4% |
| חוק העונשין | 1 | 0.3% | 0.8% | 0.4% |
| תקנות המתווכים, 1997 (כלליות) | 0 | 0% | 0% | 0% |
| חוק רישוי עסקים והצו | 0 | 0% | 0% | 0% |
הסתייגויות חשובות: הסיווג נעשה על ידינו, לפי רובריקה אחידה, ובבדיקה מדגמית נמצאה הסכמה של 90% בשיוך לחיקוק. שאלה שמפנה לפסק דין סווגה כ"פסיקה" גם כשהיא עוסקת בדין התיווך, כך שמשקלו האמיתי של דין התיווך גבוה משורת החוק לבדה. מאז מאי 2025 נותחו רק חמישה מועדים (125 שאלות), ושאלה אחת היא 4 נקודות אחוז במועד בודד – לכן הנתונים הם מגמה, לא תחזית.
הסעיפים והמושגים שחוזרים הכי הרבה
לפי אותו ניתוח, אלה עשרת האשכולות שנבחנו בתדירות הגבוהה ביותר (שאלה אחת יכולה להיספר ביותר מאשכול אחד; התוויות הן שלנו):
| אשכול | שאלות ב-13 המועדים |
|---|---|
| חוק המתווכים, ס' 8 – הגינות, זהירות וגילוי מידע מהותי | 11 |
| מיסוי מקרקעין – דירת מגורים מזכה ופטור לדירה יחידה | 10 |
| מיסוי מקרקעין, ס' 4, 4א, 5(ג) – ירושה, גירושין וחלוקת עיזבון | 9 |
| פסיקה – הגורם היעיל (לרבות שני מתווכים ובלעדיות) | 9 |
| חוק המתווכים, ס' 14 – תנאי הזכאות לדמי תיווך | 8 |
| חוק המתווכים, ס' 9 – הזמנה בכתב ובלעדיות | 8 |
| חוק המקרקעין, ס' 55, 62 – רכוש משותף והצמדות | 7 |
| מיסוי מקרקעין, ס' 9 – מס רכישה | 7 |
| חוק הירושה – מנהל עיזבון | 7 |
| פסיקה – חובות בדיקה, גילוי ונאמנות של המתווך | 7 |
הערה על מיסוי מקרקעין: מבין הסעיפים שעוסקים בדירת מגורים, רק סעיף 49 (הגדרה וחזקה) מופיע ברשימת הסעיפים שבתקנה 2(א)(1)(יד). ובכל זאת, לפי הניתוח שלנו, נושא הפטור לדירת מגורים הופיע בשאלות, ולכן כדאי להכיר אותו לפחות ברמת המושג – "מס שבח" הוא אחד ממושגי היסוד שבתקנה 2(א)(2).
מה זה אומר לסדר העדיפויות
- גוש התיווך הוא הגדול ביותר. חוק המתווכים ותקנות האתיקה לבדם היו כרבע מהשאלות מאז מאי 2025 (24.8%), ועוד חלק מהפסיקה עוסק בדין התיווך. זה גם החומר הרלוונטי ביותר לעבודה עצמה.
- חוק המקרקעין הוא החיקוק היחיד הגדול ביותר. בתים משותפים, שיתוף במקרקעין, הערת אזהרה, עסקאות נוגדות ושכירות – כדאי להכיר היטב את מבנה החוק כדי לאתר סעיפים מהר.
- מיסוי מקרקעין נכלל רק בסעיפים מסוימים, ולכן אפשר ללמוד אותו ממוקד: הסעיפים שברשימה (בהם 4, 4א ו-5(ג) – ירושה וגירושין; 9–9ג – מס רכישה; 49 – הגדרת דירת מגורים), לצד מושגי היסוד מס שבח, מס רכישה ומע"מ בעסקאות מקרקעין.
- חלק ב' דורש שינון. פסיקה, מושגי רמ"י ומושגי יסוד אינם בחוברת המחולקת; כאן כרטיסיות וחזרות עובדות יותר מקריאה.
- לא לוותר על הנושאים הקטנים לגמרי. חיקוקים שכמעט לא נבחנו נשארים בסילבוס ויכולים להופיע; מספיקה להם קריאה אחת מסודרת והיכרות עם מיקומם בחוברת.
איך להפוך את זה ללוח זמנים – בתוכנית הלימוד למבחן התיווך. מידע כללי על מבנה הבחינה, מועדים ואגרות – במדריך המלא למבחן התיווך. אפשר גם לתרגל שאלות לפי נושא. נתוני אחוזי המעבר שפורסמו – במאמר על אחוזי ההצלחה במבחן התיווך.
שאלות נפוצות
איפה מורידים את חומר הלימוד הרשמי?
בעמוד "חומר לימוד לבחינה בדיני מתווכים במקרקעין" של רשם המתווכים באתר gov.il. הקבצים מוגנים בזכויות יוצרים ומיועדים לשימוש אישי בלבד.
האם תקנות האתיקה נכללות במבחן?
כן. הן נכנסו לתוקף ב-9.3.2025, נוספו לתקנות נושאי הבחינה, ולפי עמוד חומר הלימוד נכללות בבחינה החל ממועד מאי 2025. הקובץ מחולק לנבחנים ביום הבחינה.
האם מקבלים את חוברת המושגים והפסיקה בבחינה?
לא. חלק שני – עקרונות, מושגי יסוד ופסקי דין – אינו מחולק בבחינה, ואסור להשתמש בו.
כמה חוקים צריך ללמוד?
הרשימה בתקנה 2(א)(1) כוללת 27 חוקים, תקנות וצווים, חלקם בהיקף חלקי בלבד, ובנוסף מושגי יסוד בתשעה תחומים ופסיקה.
איזה נושא הכי חשוב?
לפי ניתוח שלנו של 13 מועדים, חוק המקרקעין קיבל את מירב השאלות (19.1%), ומאז מאי 2025 תקנות האתיקה הגיעו ל-15.2%. יחד עם הפסיקה, מיסוי המקרקעין וחוק המתווכים, אלה יותר מחצי מהבחינה.
המידע במאמר הוא מידע כללי, ואינו ייעוץ משפטי. האתר אינו קשור לרשם המתווכים במקרקעין או למשרד המשפטים, והניתוח הסטטיסטי אינו כולל ואינו משחזר שאלות מבחינות עבר.
מקורות: תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997), תקנה 2 (כולל תיקון תשפ"ה); חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, סעיף 6; תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024); רשם המתווכים, gov.il: חומר לימוד לבחינה (עודכן 11.1.2026). התפלגות הנושאים והאשכולות: ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026, על בסיס השאלונים ומפתחות התשובות שפרסם הרשם. העמודים נבדקו ב-30.9.2026.