מתווך הראה דירה, הקונה רכש אותה, ואין טופס חתום. במבחן התיווך התשובה לשאלה כזו קצרה: בלי הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין שהלקוח חתם עליה, המתווך אינו זכאי לדמי תיווך (סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996). זה נכון גם אם המתווך היה בעל רישיון וגם אם הוא היה הגורם היעיל, כי סעיף 14(א) דורש את שלושת התנאים יחד.
חתימה על דף כלשהו לא מספיקה. ההזמנה צריכה לכלול לפחות חמישה פרטים שנקבעו בתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997. ריכזנו אותם כאן כרשימת בדיקה, יחד עם החובות שנוספו בתקנות האתיקה שנכנסו לתוקף ב-9.3.2025, ושתי שאלות תרגול מקוריות עם ההכרעה לפי הסעיף.
נבדק לאחרונה: 31.10.2026 · מול נוסח החוק והתקנות שבחוברת החקיקה למבחן.
מה סעיף 9(א) קובע, מילה במילה
לשון הסעיף: מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, "אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר". יש כאן שלושה רכיבים שכדאי להפריד כשאתם קוראים שאלה: מסמך בכתב, חתימה של הלקוח, ותוכן מלא לפי התקנות. מספיק שאחד מהם חסר כדי שתנאי סעיף 14(א)(2) לא יתקיים.
שימו לב למה שהסעיף לא דורש. הוא מדבר על חתימת הלקוח בלבד, ולא על חתימת המתווך. בפסק דין של בית משפט השלום משנת 2015 (תא"מ 10272-02-11, ב.פ. הנשיא סוכנויות נדל"ן נ' בקרמן) נקבע במפורש שהיעדר חתימת הסוכן על הטופס אינו פוגם בהזמנה. מסיח שמציע "ההזמנה בטלה כי המתווך לא חתם עליה" הוא מסיח שגוי.
חמשת פרטי החובה בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך
תקנה 1 פותחת במילים "ייכללו לפחות הפרטים הבאים". המילה "לפחות" אומרת שמותר להוסיף פרטים, אבל אסור להחסיר. התקנות אינן קובעות נוסח של טופס, רק את רשימת המינימום:
| תקנה | הפרט | מה בודקים בשאלה |
|---|---|---|
| 1(1) | שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח | פרטי שני הצדדים: המתווך והלקוח |
| 1(2) | סוג העסקה, כגון "שכירות" או "מכירה" | האם צוין סוג העסקה שהמתווך התבקש לטפל בה |
| 1(3) | תיאור הנכס נושא פעולת התיווך | תיאור שמאפשר לזהות את הנכס |
| 1(4) | מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב | מחיר משוער מספיק; לא נדרש מחיר סופי |
| 1(5) | סכום דמי התיווך המוסכם או שיעורם מתוך המחיר, והאם הם כוללים מע"מ | סכום או אחוז, ובנוסף ציון של מע"מ |
שני פרטים נוטים לבלבל נבחנים. הראשון הוא המחיר: התקנה מסתפקת במחיר "בקירוב", ולכן תשובה שדורשת את מחיר העסקה הסופי מחמירה יותר מהתקנה. השני הוא דמי התיווך: התקנה מאפשרת סכום קבוע או שיעור מהמחיר, ובשני המקרים צריך לציין אם מע"מ כלול.
מה קורה כשפרט אחד חסר
סעיף 9(א) דורש הזמנה "שבה נכללו כל הפרטים". הפסיקה שנכללת בחומר התייחסה לכך בחומרה. בעניין טרנס גלובל (ת"א 6577/98, בית משפט השלום, 2001) נכתב בטופס רק שיעור העמלה, והתיאור היה "חנות" בלבד. בית המשפט קבע שההזמנה אינה עומדת בסעיף 9(א), שהוראות סעיפים 9 ו-14 קוגנטיות, ושאי אפשר להשלים את הפרטים החסרים דרך חוק החוזים. גם שכר ראוי בעילה של עשיית עושר לא נפסק.
בעניין דה כהן (ע"א 3455/06, בית המשפט המחוזי, 2007) נכתב בהזמנה שדמי התיווך "יסוכמו בין הצדדים לפני חתימת החוזה", ולא פורטו מחיר העסקה ופרטי המתווך שפעל בפועל. הערעור נדחה ברוב דעות, והמתווך לא קיבל דמי תיווך. בתביעה קטנה משנת 2014 (ת"ק 41268-09-12, כהן נ' גולן) נרשמה המילה "משתנה" בשדות הקומה והמחיר, ונקבע שזה לא מספיק כדי לזהות אילו דירות הוצגו.
יש גם פסקי דין שריככו את דרישות הפירוט, וכל זכות מציין שלפעמים אפשר להשלים פרט חסר בדרכים אחרות. אבל כשהשאלה במבחן מבוססת על לשון החוק והתקנות, התשובה שנשענת על "כל הפרטים" היא הבטוחה. אם השאלה מפנה לפסק דין מסוים, ענו לפי ההלכה שבו.
הזמנה בכתב ובלעדיות: שני מסמכים, לא אחד
כשלקוח נותן למתווך בלעדיות, ההזמנה בכתב לא מספיקה. סעיף 9(ב)(1) דורש שמתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח "על גבי מסמך נפרד". סעיף בלעדיות שמודפס בתוך טופס ההזמנה הרגיל אינו עומד בדרישה הזאת. בלעדיות לדירה שלא נקבעה בה תקופה מסתיימת בתום 30 ימים מיום שבו הלקוח חתם על ההזמנה (סעיף 9(ג)), כך שגם כאן תאריך החתימה על ההזמנה הוא נקודת המוצא לחישוב. פירוט מלא של כללי התקופות נמצא במדריך לחוק המתווכים סעיף אחר סעיף.
מה נוסף בתקנות האתיקה משנת 2024
תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024, שפורסמו ב-9.9.2024 ונכנסו לתוקף ב-9.3.2025, מגדירות "טופס הזמנה בכתב" כהזמנה לפי סעיף 9(א), ומוסיפות סביבו שתי חובות:
- הסבר לפני החתימה (תקנה 6). המתווך יסביר בשפה פשוטה ומובנת את מהות עסקת התיווך ואת הפרטים שבטופס, ואם יש בלעדיות, גם את משמעויותיה. הוא לא יחתים אדם על הטופס לפני שההסבר ניתן בשפה המובנת לו.
- העתק ושמירה (תקנה 8). המתווך ימסור ללקוח העתק מטופס ההזמנה ומהסכם הבלעדיות, וישמור עותק לפחות שבע שנים מיום החתימה.
לפני התקנות האלה, החובה למסור עותק לא הופיעה בחוק במפורש, ובתי משפט גזרו אותה מדרישת הכתב, למשל בעניין כהן נ' גולן. היום היא כתובה בתקנה. תנאי הזכאות לדמי תיווך עצמם לא השתנו: הם עדיין שלושת התנאים של סעיף 14(א). עוד על התקנות האלה במדריך לתקנות האתיקה למתווכים.
שתי שאלות תרגול על הזמנה בכתב
השאלות כאן נכתבו על ידינו לצורך תרגול, ואינן לקוחות ממבחנים קודמים.
שאלה 1. דנה, מתווכת בעלת רישיון בתוקף, החתימה את אבי על טופס שבו מופיעים שמותיהם, כתובותיהם ומספרי הזהות שלהם, סוג העסקה ("קנייה"), תיאור הדירה ומחיר משוער. השדה של דמי התיווך נשאר ריק. אבי קנה את הדירה בעקבות הסיור שדנה ערכה. האם דנה זכאית לדמי תיווך לפי החוק? תשובה: לא. תקנה 1(5) מחייבת לכלול בהזמנה את סכום דמי התיווך או את שיעורם, וסעיף 9(א) שולל דמי תיווך כשלא נכללו כל הפרטים. כך לא מתקיים התנאי שבסעיף 14(א)(2), גם אם דנה הייתה הגורם היעיל.
שאלה 2. טופס הזמנה מלא בכל הפרטים נחתם על ידי הלקוח, אבל לא על ידי המתווך. מה דין ההזמנה? תשובה: היא עומדת בדרישת סעיף 9(א). הסעיף דורש ש"חתם הלקוח" על ההזמנה, ואינו דורש את חתימת המתווך.
שאלות נפוצות על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך
האם יש טופס הזמנת שירותי תיווך רשמי שחובה להשתמש בו?
לא. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, אינן קובעות נוסח של טופס. הן קובעות חמישה פרטים שחייבים להופיע בהזמנה לכל הפחות: פרטי המתווך והלקוח, סוג העסקה, תיאור הנכס, מחיר משוער, ודמי התיווך כולל ציון של מע"מ.
האם אפשר לכלול את הבלעדיות בתוך טופס הזמנת שירותי התיווך?
לפי סעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים, מתן הבלעדיות ותקופתה צריכים להיות מאושרים בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד. סעיף בלעדיות בתוך טופס ההזמנה הרגיל אינו עומד בדרישה הזאת.
האם גם המוכר צריך לחתום על הזמנת שירותי תיווך?
סעיף 9(א) קושר את הזכות לדמי תיווך לחתימת הלקוח שממנו נדרשים דמי התיווך. מתווך שמבקש דמי תיווך גם מהמוכר וגם מהקונה צריך הזמנה בכתב חתומה מכל אחד מהם.
הנוסח המלא של סעיף 9 נמצא בחוברת החקיקה שתקבלו בבחינה, ותקציר הזכויות של לקוחות מתווכים מופיע גם בזכותון של כל זכות. הצעד הבא: פתרו את שאלות הדוגמה בחינם בדף התרגול למבחן התיווך, ושימו לב כמה מהן נשענות על סעיפים 9 ו-14. תמונה כללית של הבחינה נמצאת בעמוד מבחן התיווך.