תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024, הן 28 תקנות בארבעה פרקים ושתי תוספות, שהותקנו מכוח סעיף 14כט לחוק המתווכים. הן פורסמו ב-9.9.2024, נכנסו לתוקף ב-9.3.2025, ונכללות במבחן התיווך מאז מועד מאי 2025 – והקובץ מחולק לנבחנים ביום הבחינה. בפועל הן הופכות את חובות ההגינות והגילוי הכלליות של סעיף 8 לחוק לרשימה מפורטת: מה לומר בפנייה הראשונה, מה להסביר לפני החתמה, איזה מידע למסור ללקוח (התוספת הראשונה), איזה שאלון לקבל מבעל הנכס (התוספת השנייה), ומה אסור לגבות. הפרה של התקנות היא עבירת משמעת (סעיף 14א(3) לחוק).
כמה משקל יש לתקנות במבחן
לפי ניתוח שלנו של חמשת המועדים שמאז מאי 2025, התקנות קיבלו 19 מתוך 125 שאלות – 15.2%, בין שאלה אחת לשש בכל מועד. באותה תקופה זה החיקוק השני בגודלו בבחינה, אחרי חוק המקרקעין (20.8%). הסעיפים שחוזרים במבחנים הם תקנה 7 (מידע מהותי, מידע תכנוני ושאלון בעל הנכס) ותקנות 12–13 (התניית שירות בשירות ושירותים נוספים) – 3 שאלות כל אשכול. המדגם קטן, ולכן אלה מגמות ולא תחזית; ההמלצה שלנו היא לקרוא את כל 28 התקנות ולהכיר את מבנה הקובץ. עוד על משקל הנושאים – במדריך לחומר הלימוד.
מה התקנות מוסיפות על החוק
חוק המתווכים קובע חובות כלליות: נאמנות, הגינות ומסירת מידע מהותי (סעיף 8), גילוי עניין אישי (סעיף 10), סודיות (סעיף 11) ואיסור פעולות משפטיות (סעיף 12). התקנות לא מחליפות את החוק; כמה מהן פותחות במילים "נוסף על" או "בלי לגרוע מ" סעיף 8. אלה החובות שמופיעות בתקנות במפורש ואינן כתובות בחוק עצמו – כלומר מה שמתווך פעיל צריך לשנות בשגרת העבודה:
- הזדהות כמתווך בפנייה ראשונה, והצגת רישיון לפי דרישה (תקנה 5);
- הסבר בשפה פשוטה לפני החתמה על ההזמנה, כולל משמעות הבלעדיות (תקנה 6);
- רשימה סגורה של מידע שנחשב מהותי, ושאלון שממלא בעל הנכס (תקנה 7 והתוספות);
- מסירת העתקים ושמירתם שבע שנים (תקנה 8);
- גילוי בכתב של תשלומים מגורמים שאינם צד לעסקה (תקנה 9);
- כללים לשימוש בפרטי קשר של מתעניינים (תקנה 10);
- הסכמת בעל הנכס לשיווק, ופרטי רישיון בכל פרסום (תקנות 18–19);
- איסור לגבות דמי רצינות, דמי קדימה או תשלום על חידוש חוזה ומימוש אופציה (תקנה 26).
פרק א': הגדרות (תקנה 1)
שבע הגדרות שכדאי להכיר: הסכם בלעדיות – מסמך בלעדיות לפי סעיף 9(ב) לחוק; טופס הזמנה בכתב – ההזמנה לפי סעיף 9(א); עסקת תיווך – ההתקשרות בין המתווך לאדם לצורך תיווך (להבדיל מ"עסקה במקרקעין", שהיא העסקה בנכס עצמו); מתווך במקרקעין – מי שקיבל רישיון לפי סעיף 5 לחוק; מסמך הצעה להסכם – מסמך שהוא הצעה כדין להתקשר בחוזה לעסקה במקרקעין; נכס – הזכות במקרקעין נשוא עסקת התיווך; פעולות שיווק – כמשמעותן בסעיף 9(ב)(2) לחוק. ההבחנה בין "עסקת תיווך" ל"עסקה במקרקעין" חוזרת לאורך כל התקנות.
פרק ב': חובות המתווך כלפי הלקוחות (תקנות 2–19)
תקנות 2–4: התנהגות, השפעה בלתי הוגנת והטעיה
- תקנה 2: נוסף על סעיף 8 לחוק – שירות מקצועי, יושר ותום לב, שמירה על כבוד המקצוע, יחס מכבד ושירות בסטנדרט מקצועי מקובל.
- תקנה 3: איסור להפעיל על יחיד השפעה בלתי הוגנת, כמשמעותה בסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן, כדי שיתקשר בעסקת תיווך.
- תקנה 4: איסור לעשות דבר – במעשה או במחדל, בכתב, בעל פה או בכל דרך – שעלול להטעות בעניין מהותי בעסקת התיווך או בעסקת המקרקעין, ובכלל זה להציג נכס ביודעין שאינו מיועד למכירה או להשכרה.
תקנות 5–6: הזדהות, רישיון והסבר לפני חתימה
בפנייה ראשונה לאדם בנוגע לנכס מסוים, המתווך יציין את שמו ואת היותו מתווך (תקנה 5(א)). מי שמעוניין להתקשר איתו רשאי לדרוש לראות רישיון בתוקף, והמתווך יציג אותו בהזדמנות הראשונה לאחר הדרישה (תקנה 5(ב)). לפני החתימה על טופס ההזמנה, המתווך יסביר בשפה פשוטה ומובנת את מהות עסקת התיווך ואת הפרטים שבטופס, ואם יש בלעדיות – גם את משמעויותיה לפי סעיף 9 לחוק (תקנה 6(א)). ההחתמה עצמה מותרת רק אחרי ההסבר, בשפה שהאדם מבין (תקנה 6(ב)).
תקנה 7: מידע מהותי – התקנה החשובה בקובץ
- 7(א): במשא ומתן לעסקת תיווך, המתווך יגלה אם העסקה היא מכירה על ידי רשות כמשמעותה בסעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968.
- 7(ב): המידע שבתוספת הראשונה נחשב מידע בעניין מהותי, שעל המתווך למסור, בשפה פשוטה וברורה, ללקוח שאינו בעל הזכות בנכס – כלומר לצד הקונה או השוכר. זה "בלי לפגוע" בסעיף 8: הרשימה היא מינימום.
- 7(ג): מידע על המצב התכנוני או על אפשרויות תכנוניות יימסר רק בציון הפרסום הרשמי שעליו הסתמך המתווך. "המצב התכנוני" = תוכניות מאושרות החלות על הנכס והיתרים שניתנו לו; "אפשרויות תכנוניות" = תוכניות מופקדות, בקשות להיתר שהוגשו, והכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
- 7(ד): ללקוח המבקש לקנות או לשכור, המתווך ימסור שאלון שמילא בעל הזכות בנכס בנושאי התוספת השנייה. אם בעל הזכות סירב להתייחס – כולו או חלקו – המתווך יציין את הסירוב, אחרי שעשה מאמץ סביר לקבל תשובה. הרשם רשאי לפרסם באתרו את נוסח השאלון.
המושגים "תוכנית" ו"היתר" בתקנה 7(ג) הם כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה – הסבר עליהם במדריך לחוק התכנון והבנייה למתווכים.
התוספות: מה מוסרים ללקוח ומה שואלים את בעל הנכס
הטבלה מסכמת את שתי התוספות בניסוח שלנו; הנוסח המחייב הוא זה שבקובץ התקנות.
| # | התוספת הראשונה – מידע שהמתווך מוסר ללקוח שאינו בעל הזכות (תקנה 7(ב)) | התוספת השנייה – נושאי השאלון שממלא בעל הזכות (תקנה 7(ד)) |
|---|---|---|
| 1 | מי בעלי הזכויות ואיך מזהים את הנכס, לפי מסמך רשמי מעודכן: נסח רישום; אם הזכויות טרם נרשמו – אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל; ובהיעדר רישום שם – אישור של "נותן שירות" כמשמעותו בצו הפיקוח על המחירים שהתוספת מפנה אליו | רטיבויות בנכס |
| 2 | שטח הנכס והמקור לשטח: חשבון הארנונה, מרשם המקרקעין, הרישום ברמ"י או אצל נותן השירות, או דוח של מודד | חריגות בנייה |
| 3 | מספר חדרים; מרפסות, חניות ומחסנים ומיקומם; הקומה; האם יש מעלית | ליקויים מהותיים בתשתיות – מים, חשמל, ביוב וגז |
| 4 | האם יש בנכס מחזיק שאינו הבעלים, מתי הוא יוצא ומתי תימסר החזקה | מידע רשמי ממחלקת ההנדסה ברשות המקומית על סטטוס "בניין מסוכן" |
| 5 | במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה – פעולה לפי תקנות הגנת הצרכן בעניין זה ומסירת מידע על חוסר הזמינות | תביעות והליכים הנוגעים לנכס או לזכויות בו, כולל הליכים פליליים על בנייתו או על השימוש בו |
| 6 | האם הנכס הוא דירה שאינה ראויה למגורים כהגדרתה בסעיף 25א לחוק השכירות והשאילה | חוות דעת מקצועיות בנושאים מהותיים בנכס, למעט חוות דעת שמאיות |
| 7 | המחיר המבוקש | צורך בתחזוקה או בשימוש מיוחדים כדי למנוע פגיעה במשתמש, באחר או בנכס |
| 8 | בשכירות – תשלומי החובה הנוספים שיחולו על השוכר, בקירוב: ארנונה, ותשלומים של בעל הזכות שיעברו לשוכר כמו השתתפות בהוצאות הרכוש המשותף | ליקויים אחרים בנכס |
| 9 | – | מטרדי רעש, ריח, קרינה ומטרדים אחרים הפוגעים באיכות החיים |
שימו לב להבדל בין העמודות: את התוספת הראשונה המתווך מוסר בעצמו ובאחריותו; את התוספת השנייה בעל הנכס ממלא, והמתווך מעביר – ואם בעל הנכס סירב, מציין את הסירוב. חוות דעת שמאיות מוחרגות במפורש מהשאלון.
תקנות 8–11: מסמכים, טובות הנאה ומידע
- תקנה 8: המתווך ימסור ללקוח העתק מטופס ההזמנה, מהסכם הבלעדיות ומכל מסמך אחר שנדרש בכתב לפי דין, וישמור עותק שבע שנים לפחות מיום החתימה.
- תקנה 9: גילוי בכתב, למי שמבקש להתקשר עם המתווך, של כל תשלום או טובת הנאה שהוא מקבל או עשוי לקבל מגורם שאינו צד לעסקה – ופעולה לפי סעיף 10 לחוק (כלומר גם הסכמה בכתב).
- תקנה 10: מידע שהלקוח מסר – פרטי קשר, מידע אישי, מידע על נכס – ישמש רק למטרה שלשמה נמסר, אלא בהסכמה מפורשת (10(א)). לגבי פרטי קשר של מתעניין: מותר להציע לו עסקאות דומות אחרות רק אם הודיע לו מראש שהפרטים ישמשו לכך, הודיע במפורש על זכותו לסרב, והוא לא סירב (10(ב)); והוא רשאי לסרב בכל עת גם אחר כך (10(ג)).
- תקנה 11: המתווך יבטיח שעובדיו במשימות מינהליות ישמרו על הסודיות שבסעיף 11 לחוק.
תקנות 12–17: שירותים נוספים, הצעות ושני צדדים
- תקנה 12: אסור להתנות שירותי תיווך בקניית שירות אחר – מהמתווך או מאדם אחר.
- תקנה 13: מתווך שנותן גם שירותים שאינם תיווך יבחין במפורש ובכתב בין דמי התיווך לבין הסכומים בעד השירותים הנוספים, ויעדכן את הלקוח.
- תקנה 14: כל הצעה מהצד השני תועבר ללקוח בתוך זמן סביר, והמתווך יפעל לפי הוראות הלקוח.
- תקנה 15: אסור למנוע או להקשות על קשר ישיר בין הלקוח לצד האחר, אלא אם הצד האחר הוא שסירב לקשר.
- תקנה 16: איסור לפעול בניגוד לסעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה.
- תקנה 17: מתווך שמשרת יותר מצד אחד באותה עסקה – יודיע על כך מראש ובכתב לכל לקוחותיו בעסקה, ויתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו דרכו.
תקנות 18–19: שיווק ופרסום
תקנה 18(א): אסור לבצע פעולות תיווך או שיווק בלי הסכמת בעל הזכות בנכס; ואם הנכס הוא דירת מגורים או בבעלות יחיד – ההסכמה צריכה להיות בכתב או בדרך מתועדת אחרת. תקנה 18(ב): כשבעל הזכות מבקש להפסיק – המתווך מפסיק, למעט שיווק בתוך תקופת בלעדיות שהוא רשאי לבצע מכוח הסכם; ובתום הבלעדיות השיווק נפסק, אלא אם התקבלה הסכמה חדשה.
תקנה 19: בכל פרסום שהוא פעולת שיווק – שם המתווך, היותו מתווך ומספר רישיונו (19(א)). בכל פרסום של נכס שמופיעים בו פרטי קשר של מתווך – אותם פרטים, אבל בעיתון די לציין שהוא מתווך (19(ב)). נכס שכבר אינו מיועד למכירה או להשכרה – הפרסום יוסר או יעודכן בהקדם האפשרי (19(ג)).
פרק ג': כלפי עמיתים (תקנות 20–21)
מתווך ינהג בכבוד ובהגינות כלפי עמיתו, בלי לפגוע בחובת הנאמנות ללקוחותיו (תקנה 20). שיתוף פעולה עם מתווכים אחרים מותר, ובלבד שאינו פוגע בלקוח (תקנה 21). הסדר העדיפויות ברור: הנאמנות ללקוח קודמת לנימוס המקצועי.
פרק ד': חובות ואיסורים נוספים (תקנות 22–27)
- תקנה 22: כבוד, הגינות ומקצועיות גם כלפי הצד לעסקה שאינו הלקוח.
- תקנה 23(א): בלי לגרוע מסעיף 12 לחוק – אסור לערוך או למסור לצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים.
- תקנה 23(ב): מתווך שהוא עורך דין לא יבצע פעולות שמיוחדות לעורך דין לגבי נכס שתיווך בו, ולא יתווך בנכס שביצע לגביו פעולות כאלה – אלא אם חלפו 3 שנים ביניהן.
- תקנה 24: מתווך שאינו שמאי לא יעסוק בשומת מקרקעין (24(א)); מתווך שהוא שמאי לא ישום נכס שתיווך בו ולא יתווך בנכס ששם – אלא אם חלפו 3 שנים (24(ב)).
- תקנה 25: אסור לגבות דמי תיווך מלקוח בעסקה שבה יש למתווך עצמו זכות במקרקעין.
- תקנה 26: גבייה בעד תיווך רק לפי סעיף 14 לחוק – בלי דמי קדימה, בלי דמי רצינות לצורך קבלת השירות, ובלי תשלום על חידוש חוזה או מימוש אופציה; וגם אסור להתנות את השירות בתשלומים כאלה.
- תקנה 27: אם המתווך סבור שדרוש בעל מקצוע אחר בנוגע למאפיין מהותי של העסקה או הנכס – יעדכן את הלקוח, כדי שיוכל להזמין אותו לפי שיקול דעתו.
תקנה 28 קובעת שהתחילה היא שישה חודשים מיום הפרסום; לפי הערת העורכים בנוסח שבידינו, מדובר ב-9.3.2025.
טעויות נפוצות
- למי מוסרים את התוספת הראשונה: ללקוח שאינו בעל הזכות בנכס – לא לבעל הנכס.
- סירוב של בעל הנכס לשאלון: אינו פוטר את המתווך; הוא מציין את הסירוב אחרי מאמץ סביר.
- מידע תכנוני: מותר למסור אותו, אבל רק עם ציון הפרסום הרשמי שעליו הסתמך המתווך.
- שבע שנים מול שלוש שנים: שבע – שמירת מסמכים (תקנה 8); שלוש – הפרדה בין תיווך לבין פעולות עורך דין או שמאות באותו נכס (תקנות 23–24).
- ייצוג שני צדדים: אינו אסור; הוא מחייב הודעה מראש ובכתב לכל הלקוחות ותיעוד ההצעות.
- פרסום בעיתון: ההקלה ("די אם יציין את עובדת היותו מתווך") כתובה בתקנה 19(ב), שעוסקת בפרסום נכס שמופיעים בו פרטי קשר של מתווך, והיא נפתחת במילים "בלי לגרוע" מתקנה 19(א). קראו את שתי תקנות המשנה יחד, ולא רק את ההקלה.
- הסכמה בכתב לשיווק: נדרשת בדירת מגורים או בנכס של יחיד; בשאר המקרים נדרשת הסכמה, והתקנה אינה קובעת לה צורה.
התקנות קצרות, ולכן כדאי לקרוא אותן כמה פעמים עם החוק פתוח לידן. מומלץ לתרגל שאלות על התקנות ולשלב אותן יחד עם חוק המתווכים באותו שבוע של תוכנית הלימוד. מידע כללי על הבחינה – במדריך למבחן התיווך.
שאלות נפוצות
ממתי תקנות האתיקה בתוקף, ומתי הן נכנסו למבחן?
לפי הערת העורכים לתקנה 28, הן פורסמו ב-9.9.2024 ונכנסו לתוקף ב-9.3.2025. לפי עמוד חומר הלימוד של הרשם, הן נכללות בבחינה החל ממועד מאי 2025, והקובץ מחולק לנבחנים.
האם מתווך רשאי לגבות דמי רצינות?
לא. תקנה 26(א) אוסרת לגבות בעד תיווך כספים שלא לפי סעיף 14 לחוק, ובכלל זה דמי קדימה או דמי רצינות לצורך קבלת השירות, ותקנה 26(ב) אוסרת להתנות את השירות בתשלומים כאלה.
כמה זמן חייב מתווך לשמור את טופס ההזמנה?
שבע שנים לפחות מיום החתימה, וכך גם את הסכם הבלעדיות ומסמכים אחרים שנדרשים בכתב לפי דין (תקנה 8).
האם מתווך יכול לנסח זיכרון דברים לצדדים?
לא. תקנה 23(א) אוסרת לערוך או למסור לצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים, וזאת נוסף על האיסור הכללי בסעיף 12 לחוק.
מה ההבדל בין התוספת הראשונה לתוספת השנייה?
התוספת הראשונה היא מידע שהמתווך מוסר ללקוח שאינו בעל הזכות – זכויות, שטח, חדרים, מחזיק, מחיר ועוד (תקנה 7(ב)). התוספת השנייה היא נושאי השאלון שבעל הזכות ממלא – רטיבויות, חריגות בנייה, ליקויים, תביעות ומטרדים (תקנה 7(ד)).
המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. הטבלה של התוספות מנוסחת במילים שלנו; הנוסח המחייב הוא נוסח התקנות. האתר אינו קשור לרשם המתווכים או למשרד המשפטים.
מקורות: תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024 (ויקיטקסט, גרסה 2926818), תקנות 1–28 ותוספות; חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, סעיפים 8–12, 14א ו-14כט; מאגר החקיקה הלאומי – חוק המתווכים במקרקעין; רשם המתווכים, gov.il: חומר לימוד לבחינה. נתוני המשקל: ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026 (נתונים מצרפיים בלבד). העמודים נבדקו ב-30.9.2026.