איך להיות מתווך נדל"ן בישראל? צריך רישיון תיווך במקרקעין מרשם המתווכים במשרד המשפטים. לפי סעיף 5(א) לחוק המתווכים במקרקעין, הרישיון ניתן למי שהוא אזרח או תושב ישראל (או תושב חוץ עם היתר עבודה), בן 18 לפחות, אינו פושט רגל, לא הורשע בעבירה שבגללה אינו ראוי לשמש מתווך – ועבר את הבחינה. ב-2026 עולה הבחינה 590 ₪, הרישיון הראשון 1,151 ₪ והאגרה השנתית 256 ₪.
המדריך מסביר את התנאים כפי שהם מנוסחים בחוק ובתקנות, את השלבים לקבלת הרישיון, את הכללים לעבודה כשכיר במשרד תיווך, מה הדין לגבי תיווך בלי רישיון, ואת החובות שחלות מהיום הראשון לעבודה.
האם באמת צריך רישיון?
כן. סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, קובע: "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף". "תיווך במקרקעין" מוגדר בסעיף 1 כהפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין – כך שההגדרה חלה גם על תיווך בהשכרה.
לפי סעיף 2(ב), מי שאין לו רישיון בתוקף גם לא יפרסם ברבים שהוא מתווך, לא יציג את עצמו כמתווך ולא ישתמש בתואר או בכינוי העשויים ליצור רושם כזה. סעיף 2(ג) מבהיר שהחוק אינו חל על מי שמפרסם מידע על מעוניינים בעסקאות מקרקעין (בטלוויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת), ובלבד שאינו מציג עצמו כמתווך.
תנאי הרישיון לפי סעיף 5 לחוק
סעיף 5(א) לחוק קובע שמי שהתקיימו בו התנאים הבאים רשאי לקבל רישיון:
- הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
- מלאו לו 18 שנים;
- הוא אינו פושט רגל;
- הוא לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין;
- אם נידון לעונש מאסר בפועל – הוא סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון;
- הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין.
כמה הבהרות מתוך החוק ומעמודי הרשם:
- חדלות פירעון: בעמודי השירות של הרשם התנאי השלישי מנוסח כך שהמבקש לא הוכרז פושט רגל לפי פקודת פשיטת הרגל, או שלא ניתן לגביו צו לפתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018.
- שיקול דעת נוסף: לפי סעיף 5(ב1), הרשם רשאי – אחרי התייעצות עם הוועדה המייעצת ומתן הזדמנות לטעון – שלא לתת רישיון אם מצא, על פי עובדות אחרות שנודעו לו, שהמבקש אינו ראוי לשמש מתווך.
- נימוקים בכתב: לפי סעיף 5(ג), סירוב או ביטול מלווים בנימוקים בכתב; כשהסירוב נובע מהרשעה (התנאי הרביעי), המבקש זכאי להשמיע את טענותיו.
- ביטול: לפי סעיף 5(ב), אם אחרי קבלת הרישיון חדלו להתקיים תנאי האזרחות או התושבות, או שהמתווך הפך לפושט רגל, הרשם רשאי לבטל את הרישיון, לאחר שמיעת טענות והתייעצות עם הוועדה המייעצת.
החוק אינו דורש השכלה מסוימת, ניסיון קודם או השתתפות בקורס. הדרישה המקצועית היחידה היא הבחינה.
שלב אחר שלב: מהבחינה לרישיון
- נרשמים לבחינה באתר "רשם המתווכים מקוון" ומשלמים את אגרת הבחינה. לפי תקנה 5(א) לתקנות המתווכים במקרקעין, הבקשה להיבחן היא גם "בקשה מותנית לקבלת רישיון", והיא מוגשת 30 ימים לפחות לפני מועד הבחינה. מועדים וחלונות הרשמה – במאמר על מועדי מבחן התיווך.
- עוברים את הבחינה – ציון 60 לפחות (תקנה 7(ב)). התוצאה תקפה 5 שנים (תקנה 8(ב)). על מבנה הבחינה – במדריך המלא למבחן התיווך.
- נותנים הסכמה לתהליך הרישיון. לפי עמוד השירות "בקשה לקבלת רישיון תיווך", אין צורך להגיש בקשה נפרדת – מזכירות הרשם מבצעת את הרישום. מי שעבר וטרם נתן הסכמה נכנס לאזור האישי ומסמן את הסכמתו.
- הרשם בודק את התנאים: לפי אותו עמוד, בדיקת מידע פלילי ובדיקה מול הכונס הרשמי והממונה על הליכי חדלות פירעון.
- משלמים את האגרה החד-פעמית בעד רישיון ורישום בפנקס – באתר התשלומים הממשלתי או בבנק הדואר. מספר התיק הוא מספר הרישיון, והוא מופיע במכתב ההודעה על ההצלחה בבחינה.
- מקבלים את הרישיון: מכתב אישור בדואר אלקטרוני ובמסרון; תעודת רישיון (תעודת קיר) בדואר בתוך 30 ימים; וכרטיס רישוי עם תמונה בדואר בתוך 30 ימים, אחרי שמעלים תמונה לאתר שמפעיל ספק מטעם הרשם.
לפי עמוד השירות, מי שלא שילם את האגרה החד-פעמית בתוך 5 שנים מהבחינה יצטרך להיבחן שוב. הרשם מפרסם באתר את רשימת בעלי הרישיונות שבתוקף ואת מספרי הרישיונות (תקנה 11(ג)).
כמה עולה להיות מתווך: האגרות לשנת 2026
| אגרה | סכום לשנת 2026 | מתי משלמים |
|---|---|---|
| בחינה ראשונה או חוזרת | 590 ₪ | בהרשמה לכל מועד |
| רישיון ראשון ורישום בפנקס (חד-פעמית) | 1,151 ₪ | אחרי המעבר ובדיקת התנאים |
| חידוש שנתי | 256 ₪ | עד 31 במרץ בכל שנה (תקנה 13(א)) |
- הסכומים מתוך עמוד "אגרות מתווכים לשנת 2026" של הרשם. הם צמודים למדד ומתעדכנים ב-1 בינואר (תקנה 12(ב)).
- משרת מילואים פעיל משלם מחצית מהאגרות (תקנה 12(א1)).
- הרישיון תקף מיום התשלום ועד סוף דצמבר באותה שנה (עמוד השירות לקבלת רישיון). מקבל רישיון לראשונה פטור מהאגרה השנתית בשנה שבה ניתן הרישיון (תקנה 13(ג)).
- מי שלא שילם את האגרה השנתית במועד, לפי סעיף 18(ב) לחוק, לא רשאי לשמש כמתווך כל עוד לא שילם אותה בתוספת ריבית שקלית.
- לפי עמוד "אגרת חידוש שנתית", החידוש המקוון פתוח לבעלי רישיון פעיל ששולם בשנה הקודמת ולמי שהחזיק רישיון פעיל בשנתיים שחלפו, שאין לגביהם רישום פלילי או תיק חדלות פירעון; מי שאינו עומד בתנאים מתבקש לפנות בדוא"ל.
התליית רישיון מרצון
מתווך שמבקש להפסיק לעבוד רשאי להתלות את רישיונו בהודעה מראש ובכתב לרשם (סעיף 17א לחוק). בתקופת ההתליה הוא אינו חייב באגרה שנתית, החל מינואר הראשון שאחרי ההודעה. אגרה ששולמה לפני ההודעה אינה מוחזרת, וכשמבטלים את ההתליה משלמים אגרה שנתית יחסית לחודשים שנותרו בשנה.
עבודה כשכיר במשרד תיווך
סעיף 13 לחוק קובע: "אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלי."
המשמעות לפי לשון הסעיף: גם מי שעובד כשכיר במשרד תיווך או ברשת, ולא רק מי שעובד עצמאית, צריך רישיון משלו כדי לעסוק בתיווך. עובדים בתפקיד מינהלי – למשל מזכירות – אינם צריכים רישיון. תקנה 11 לתקנות האתיקה מחייבת את המתווך לנקוט אמצעים מתאימים כדי שמועסק במשימות מינהליות ישמור על הסודיות שבסעיף 11 לחוק.
מה קורה למי שמתווך בלי רישיון
לפי לשון החוק:
- אין זכאות לדמי תיווך. סעיף 14(א) מונה שלושה תנאים מצטברים לזכאות לדמי תיווך: רישיון בעת העיסוק בתיווך, הזמנה בכתב לפי סעיף 9, והיות המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
- עבירה פלילית. לפי סעיף 15, המפר את סעיף 2 (עיסוק או הצגה כמתווך בלי רישיון) או את סעיף 13 (העסקת אדם בלי רישיון) דינו "מאסר שנה וקנס פי ארבעה מהשיעור הקבוע בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין".
- סמכויות הממונה על הגנת הצרכן. לפי סעיף 17, עבירה לפי סעיף 15 היא גם עבירה לפי חוק הגנת הצרכן, ולממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן יש לגביה הסמכויות שבפרקים ה' ו-ו' לאותו חוק.
- ביטול או התליה של רישיון. לפי סעיף 16, מתווך שהורשע בעבירה לפי חוק המתווכים, לפי חוק הגנת הצרכן או לפי סימן ו' או ז' לפרק י"א לחוק העונשין – בית המשפט רשאי לבטל את רישיונו או להתלותו.
גם הרשם עצמו מזכיר, בעמוד הנתונים על בעלי הרישיון, שתיווך בלי רישיון הוא עבירה פלילית ושמתווך בלי רישיון אינו זכאי לדמי תיווך. אותו עמוד מציין שמתווך שלא חידש את רישיונו אינו רשאי לשמש כמתווך ואינו זכאי לדמי תיווך כל עוד לא חידש.
הצעדים הראשונים אחרי קבלת הרישיון
החובות הבאות חלות מהעסקה הראשונה. הן מנוסחות כאן בקצרה, לפי החוק ותקנות האתיקה והחובות המקצועיות, התשפ"ד-2024:
- הזמנה בכתב. אין זכאות לדמי תיווך בלי הזמנה בכתב חתומה על ידי הלקוח, שכוללת את הפרטים שקבע השר (סעיף 9(א) לחוק ותקנות פרטי הזמנה בכתב). לפני החתימה חובה להסביר ללקוח בשפה פשוטה ומובנת את מהות העסקה ואת הפרטים בטופס (תקנה 6 לתקנות האתיקה).
- בלעדיות רק במסמך נפרד. מתן בלעדיות ותקופתה צריכים להיות מאושרים בחתימת הלקוח על מסמך נפרד, ובמהלכה המתווך צריך לבצע פעולות שיווק (סעיף 9(ב)); לתקופות יש תקרות שונות לדירה ולנכס אחר (סעיף 9(ב1)–(ג)).
- הזדהות. בפנייה ראשונה לאדם בנוגע לנכס מסוים יש לציין את השם ואת היותכם מתווכים, ולהציג רישיון בתוקף לפי דרישה (תקנה 5).
- פרסום. בכל פרסום שהוא פעולת שיווק יש לציין שם, היות המפרסם מתווך ומספר רישיון (תקנה 19(א)), ולהסיר או לעדכן פרסום של נכס שכבר אינו מוצע (תקנה 19(ג)).
- הסכמת בעל הנכס. אין לשווק נכס בלי הסכמת בעל הזכות בו; בדירת מגורים או בנכס של יחיד – הסכמה בכתב או בדרך מתועדת אחרת (תקנה 18(א)).
- מידע מהותי. חובת הנאמנות והגילוי שבסעיף 8 לחוק, ובנוסף רשימת מידע מהותי שיש למסור ללקוח שאינו בעל הזכות, ושאלון שממלא בעל הזכות בנכס (תקנה 7 והתוספות לתקנות האתיקה).
- תיעוד. יש למסור ללקוח העתק מטופס ההזמנה, מהסכם הבלעדיות וממסמכים נוספים שנדרשים בכתב, ולשמור עותק שבע שנים לפחות (תקנה 8).
- גבולות התפקיד. מתווך אינו עורך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה (סעיף 12 לחוק), אינו עורך או מוסר מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים (תקנה 23(א)), ואינו גובה "דמי רצינות" או דמי קדימה (תקנה 26(א)).
- חידוש שנתי. מהשנה השנייה – אגרה שנתית עד 31 במרץ.
כמה מתווכים יש בישראל
לפי עמוד הנתונים של הרשם שפורסם ב-13.5.2026: נכון ל-1.4.2026 היו 19,232 מתווכים פעילים; בשנת 2025 הוסמכו 3,589 מתווכים חדשים; ו-9,878 מי שהחזיקו רישיון ב-2025 לא חידשו אותו לשנת 2026 עד אותו מועד. לשם השוואה, ב-1.4.2025 היו 21,504 מתווכים פעילים. נתונים נוספים על הבחינה עצמה – במאמר על אחוזי ההצלחה במבחן התיווך.
שאלות נפוצות
מה צריך כדי להיות מתווך נדל"ן?
רישיון תיווך במקרקעין. לפי סעיף 5(א) לחוק: אזרחות או תושבות ישראלית (או היתר עבודה לתושב חוץ), גיל 18, היעדר פשיטת רגל, היעדר הרשעה שבגללה אינכם ראויים לשמש מתווכים, ועמידה בבחינה.
האם חייבים לעשות קורס?
לא. החוק אינו דורש קורס או השכלה מסוימת, וההרשמה לבחינה אינה כרוכה בתנאים מוקדמים מלבד תשלום האגרה. איך מתכוננים לבד – במדריך ההכנה למבחן התיווך.
כמה עולה רישיון תיווך?
ב-2026: אגרת בחינה 590 ₪, אגרה חד-פעמית לרישיון ראשון ורישום בפנקס 1,151 ₪, ואגרה שנתית 256 ₪ החל מהשנה שאחרי קבלת הרישיון.
עד מתי משלמים את האגרה השנתית?
עד 31 במרץ בכל שנה (תקנה 13(א)). מי שלא שילם במועד אינו רשאי לשמש כמתווך עד שישלם, בתוספת ריבית (סעיף 18(ב) לחוק).
אפשר לעבוד במשרד תיווך בלי רישיון?
בתפקיד מינהלי – כן. בתיווך עצמו – לא: סעיף 13 לחוק אוסר להעסיק אדם בתיווך במקרקעין אם אין לו רישיון בתוקף.
איך בודקים אם למתווך יש רישיון?
הרשם מפרסם באתר gov.il את רשימת בעלי הרישיונות שבתוקף ואת מספרי הרישיונות (תקנה 11(ג)), בעמוד "רשימת מתווכים מורשים".
הערה: המאמר מציג מידע כללי ומביא את לשון החוק והתקנות; הוא אינו ייעוץ משפטי, ואינו מחליף בדיקה של הנוסח המעודכן או התייעצות עם עורך דין במקרה מסוים. האתר אינו קשור לרשם המתווכים במקרקעין או למשרד המשפטים. לתרגול לקראת הבחינה – מאגר השאלות שלנו.
מקורות: חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, סעיפים 1, 2, 5, 8, 9, 12–18; תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997, תקנות 5, 7, 8, 11–13; תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024); תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997); רשם המתווכים, gov.il: בקשה לקבלת רישיון תיווך ורישום בפנקס, אגרת חידוש שנתית, אגרות מתווכים לשנת 2026, רישום לבחינה, מידע לגבי בעלי רישיון תיווך בתוקף לשנת 2026, רשימת מתווכים מורשים. כל העמודים נבדקו ב-30.9.2026.