מס שבח ומס רכישה: מה צריך לדעת למבחן התיווך

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, מטיל שני מסים על עסקאות במקרקעין: מס שבח, שחייב בו המוכר (סעיפים 6 ו-15(א)), ומס רכישה, שחייב בו הרוכש (סעיף 9(א)). מהחוק נכללים בחומר הבחינה רק הסעיפים 1, 4, 4א, 5(ג), 6, 7, 9 עד 9ג, 15, 16, 17, 19, 39, 49 ו-53. למבחן צריך לדעת ארבעה דברים: מה נחשב "מכירה" ומה לא (הורשה, גירושין, חלוקת עיזבון), איך בנוי מס הרכישה, מה חובת הרוכש להעביר מקדמה על חשבון מס השבח, ואילו הוצאות המוכר מותרות בניכוי – כולל דמי תיווך עד 2%. המדריך עובר על כל אחד מהם עם הפניה לסעיף.

משקל החוק במבחן

לפי ניתוח שלנו של 13 מועדים (2023–2026), חוק מיסוי מקרקעין קיבל 36 מתוך 325 שאלות – 11.1%, ומאז מאי 2025 – 14 מתוך 125, כלומר 11.2%. האשכולות שחוזרים: סעיפים 4, 4א ו-5(ג) (ירושה, גירושין וחלוקת עיזבון שאינן "מכירה") – 9 שאלות; סעיף 9 (מס רכישה: דירה יחידה, דירה חלופית, בני זוג) – 7; סעיף 15 (מועד תשלום המס ומקדמה מצד הרוכש) – 4. האשכול הגדול ביותר בניתוח שלנו הוא "סעיפים 49 עד 49ז – דירת מגורים מזכה ופטור לדירה יחידה", עם 10 שאלות. אבל תקנות נושאי הבחינה מונות מהפרק הזה רק את סעיף 49, ובו הגדרות בלבד (סעיפים קטנים (א) ו-(ב)). סעיפי הפטור עצמם (49ב ואילך) אינם בחומר הבחינה לפי הנוסח שבידינו, ולכן אינם נלמדים כאן; אם שאלה בתרגול נשענת עליהם, אמתו מול חומר הלימוד העדכני של הרשם. המדגם קטן, ולכן אלה מגמות ולא תחזית. להשוואה לחוקים האחרים – במדריך לחומר הלימוד.

סעיף 1: ההגדרות שחשוב להכיר

מקרקעין – קרקע בישראל, לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע (סעיף 1).
זכות במקרקעין – בעלות, או חכירה לתקופה העולה על 25 שנה, בין שבדין ובין שביושר. הרשאה להשתמש במקרקעין נחשבת כזכות אם מבחינת תכנה היא בעלות או חכירה כאמור; ולעניין הרשאה במקרקעי ישראל – גם אם ניתנה לתקופה קצרה מ-25 שנה, אלא אם היא מסוג שלא נהוג לחדש מעת לעת (סעיף 1).
חכירה – בחוק זה ההגדרה רחבה וכוללת גם שכירות ושכירות משנה, אבל רק חכירה לתקופה העולה על 25 שנה היא "זכות במקרקעין" (סעיף 1).
מכירה – בין בתמורה ובין ללא תמורה: הענקת זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה; הענקת זכות לקבל זכות במקרקעין או העברתה; הענקת זכות להורות על העברת זכות, ופעולה באיגוד שמקנה לבעליה זכות לתפוס מקרקעין מסוימים של האיגוד (סעיף 1). שימו לב ל"ללא תמורה": גם העברה בלי תמורה יכולה להיות "מכירה", אלא אם סעיף אחר קובע אחרת.
איגוד ואיגוד מקרקעין – חברה, אגודה שיתופית ושותפות רשומה הן "איגוד"; "איגוד מקרקעין" הוא איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד הרשום למסחר בבורסה (סעיף 1). "פעולה באיגוד" היא הענקת זכות באיגוד, הסבתה, העברתה או ויתור עליה, אך לא "הקצאה".
שווי – הסכום שיש לצפות לו ממכירה על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון; במכירה בכתב שנקבעה בתום לב ובלי השפעת יחסים מיוחדים – התמורה עצמה (סעיף 1).
דירת מגורים (סעיף 1) – דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלות או בחכירה של יחיד, ומשמשת או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה שהיא מלאי עסקי לעניין מס הכנסה. לעניין מס הרכישה יש בסעיף 9(ג) הגדרה נפרדת ורחבה יותר, שכוללת גם דירה שבנייתה טרם נסתיימה ובתנאים מסוימים "דירת מעטפת" וזכות שנמכרה לקבוצת רכישה.
קרוב – בן זוג; הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם; אח או אחות ובני זוגם; ואיגוד שבשליטתו (סעיף 1).

סעיפים 4, 4א ו-5(ג): מתי העברה אינה "מכירה"

הטעות הנפוצה כאן: לזכור "ירושה פטורה" ולשכוח שמכירה של נכס מהעיזבון היא כן מכירה.

מצב	האם "מכירה"?	סעיף
הורשה, על פי דין או על פי צוואה	לא	4
העברת זכויות על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין – בין בני הזוג או מהם לילדיהם	לא	4א
מכירת זכות במקרקעין שהיא מנכסי העיזבון (או פעולה באיגוד מקרקעין שבעיזבון)	כן – יראו אותה כמכירה בידי היורשים, על אף סעיף 4	5(ג)(1)
חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים	לא; אך אם ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכס מהעיזבון – החלק שבשלו ניתנה התמורה נחשב כנמכר	5(ג)(4)

פרטים שמהם נגזרות שאלות מקרה:

גירושין (סעיף 4א): הפטור מתייחס להעברה "על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין". הנוסח אינו מזכיר הסכם בלי פסק דין, ולכן בשאלה שבה אין פסק דין יש לקרוא את הלשון בזהירות. כשמי שקיבל את הזכויות מוכר אותן בהמשך, שווי הרכישה ויום הרכישה שלו הם אלה שהיו נקבעים אילו מכר מי שהעביר לו את הזכויות (סעיף 4א) – כלומר המס לא נעלם, הוא נדחה.
יום הרכישה ושווי הרכישה בנכס עיזבון נקבעים לפי סעיפים 26 ו-37 (סעיף 5(ג)(2)), שאינם בחומר הבחינה.
מי אחראי למילוי החובות: מנהל העיזבון אחראי לחובות שבסעיפים 73, 76, 90א ו-91; אם לא מונה מנהל – כל אחד מהיורשים (סעיף 5(ג)(3)).
עיזבונות של שני מורישים יראו כעיזבון אחד אם לפני פטירתם היו המורישים בני זוג, או ילד והורהו, וחלוקת העיזבונות טרם הסתיימה (סעיף 5(ג)(4)).
"חלוקת נכסי עיזבון" היא החלוקה הראשונה בין היורשים לאחר ההורשה, לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה או אחריו (סעיף 5(ג)(4)).

סעיפים 6 ו-7: על מה מוטל המס

מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין (סעיף 6(א)).
השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמשמעותה בסעיף 47 (סעיף 6(ב)). סעיף 47 אינו בחומר הבחינה, ולכן אין צורך לדעת איך מחשבים את יתרת שווי הרכישה.
המס יוטל גם על פעולה באיגוד מקרקעין (סעיף 7).

סעיף 9: מס רכישה

העיקרון

במכירת זכות במקרקעין הרוכש חייב במס רכישה. המס הוא בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים (סעיף 9(א)). בפעולה באיגוד מקרקעין הרוכש חייב בסכום שהיתה חייבת בו מכירת זכות ששוויה הוא החלק היחסי משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד (סעיף 9(ב)(1)), ופעולה כזאת אינה חייבת במס בולים (סעיף 9(ב)(2)).

מדרגות המס בדירת מגורים

הסכומים שבטבלאות הם הסכומים הנקובים בנוסח סעיף 9(ג1ג) בעותק הוויקיטקסט שבידינו, שבו הם מסומנים "נקוב" או "מתואם" לשנת 2025. הם מתעדכנים מדי שנה: סעיף 9(ג2) קובע תיאום בכל שנת מס ב-16 בינואר לפי עליית מדד שירותי הדיור בבעלות הדיירים, אך בשנות המס 2025 עד 2027 אין תיאום, והמנהל מפרסם את הסכומים המעודכנים ברשומות (סעיף 9(ג3)). הסכומים בחוברת שמחולקת בבחינה עשויים להיות שונים, ולכן למדו את המבנה ולא את המספרים.

פסקה (1) של סעיף 9(ג1ג) – מדרגות לרכישת דירת מגורים ביום 1.8.2013 או אחריו:

חלק השווי	שיעור המס
עד 1,465,800 ש"ח	5%
מעל 1,465,800 ועד 4,397,380	6%
מעל 4,397,380 ועד 6,055,070	7%
מעל 6,055,070 ועד 20,183,565	8%
מעל 20,183,565	10%

פסקה (3) – מדרגות לרוכש שמתקיימים בו תנאי פסקה (2) (ראו להלן):

חלק השווי	שיעור המס
עד 1,978,745 ש"ח	לא ישולם מס
מעל 1,978,745 ועד 2,347,040	3.5%
מעל 2,347,040 ועד 6,055,070	5%
מעל 6,055,070 ועד 20,183,565	8%
מעל 20,183,565	10%

סעיף 9(ג1ו) קובע, על אף פסקה (1), מדרגות של 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל לסכום זה, למי שאינו בפסקה (2), ברכישה בתקופה שהחלה ב-28.11.2021. בנוסח החוק התקופה מסתיימת ב-31.12.2024, אבל הערת עורכי ויקיטקסט בדף (שאינה חלק מנוסח החוק) מציינת שהתקופה הוארכה עד 31.12.2026. סעיף 9(ג1ו)(2) מאפשר לשר האוצר להאריך אותה בשנתיים נוספות. מה חל אחרי התקופה אינו כתוב בסעיף, ולכן בדקו את המצב העדכני.

מי נהנה מהמדרגות המופחתות: סעיף 9(ג1ג)(2)

יחיד תושב ישראל שרכש דירת מגורים ביום 1.8.2013 או אחריו, ומתקיים בו אחד מאלה:

הדירה שרכש היא דירתו היחידה;
בתוך 24 חודשים אחרי הרכישה הוא מכר דירת מגורים אחרת שהיתה דירתו היחידה עד מועד הרכישה. אם הרכישה היתה מקבלן – בתוך 12 חודשים מהמועד שבו החזקה אמורה היתה להימסר לפי ההסכם, ואם חל עיכוב שאינו בשליטת הרוכש – 12 חודשים מהמסירה בפועל;
הדירה שרכש היא "דירה חלופית" כמשמעותה בסעיף 49ה(א) (סעיף שאינו בחומר הבחינה);
רכישת דירה לאחר שחלפו ארבע שנים (או 6.5 שנים) מרכישת דירה אחרת בקבוצת רכישה, שהיתה אז דירתו היחידה, כשהבנייה בקבוצה התעכבה או שהחזקה לא נמסרה, ובתנאים נוספים שבסעיף 9(ג1ג)(2)(ב1).

הגדרות עזר לפי סעיף 9(ג1ג)(4):

דירה יחידה – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א. יראו אותה כדירה יחידה גם אם יש לרוכש דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997, או דירה שחלקו בה הוא כאמור בסעיף 49ג(3). הסעיפים 16א ו-49ג אינם בחומר הבחינה.
תושב ישראל – כולל מי שבתוך שנתיים מהרכישה נעשה לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק.
רוכש אחד – יראו רוכש ובן זוגו (למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18 (למעט ילד נשוי או ילד יתום מאחד או משני הוריו) כרוכש אחד.
ברכישה בקבוצת רכישה, שווי הזכות הנמכרת הוא שווי המכירה של הנכס הבנוי.

מה עוד בסעיף 9

שר האוצר רשאי לקבוע כללים לפטור ממס רכישה, באישור ועדת הכספים (סעיף 9(ד)). דין מס הרכישה כדין מס השבח, למעט פטורים שלפי פרקים חמישי 1 עד שישי (סעיף 9(ה)).
סעיף 9א בוטל. סעיפים 9ב ו-9ג הם הוראות שעה לתקופה הקובעת (7.11.2001 עד 31.12.2003, לפי סעיף 1): 9ב הפחית שיעורים מסוימים ואינו חל על מכירה לקרוב או ללא תמורה (9ב(4)), ו-9ג קבע מס רכישה של 0.5% לדייר מוגן שרכש את הנכס שבו החזיק ביום 7.11.2001, ובלבד שלאחר המכירה חוק הגנת הדייר אינו חל עוד על השכירות (9ג(א)). אלה הוראות היסטוריות, וצריך להכירן ברמת העיקרון.

סעיף 15: מי משלם, ומהי המקדמה

חובת תשלום המס: במכירת זכות במקרקעין – על המוכר; בפעולה באיגוד – על עושה הפעולה (סעיף 15(א)).

מקדמה מצד הרוכש (סעיף 15(ב)–(ג))

במכירה שתמורתה נקבעה בכסף בלבד, הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום על חשבון המס שהמוכר חייב בו:

מצב	שיעור המקדמה מהתמורה
יום הרכישה של המוכר לפני 7.11.2001	15% (סעיף 15(ב)(1))
יום הרכישה של המוכר ב-7.11.2001 או אחריו	7.5% (סעיף 15(ב)(2))
מכירה בידי חבר בני אדם	7.5% (סעיף 15(ב)(3))

מתי מעבירים: מכל תשלום שהרוכש משלם למוכר לפי המועדים בחוזה, מיד לאחר ששולמו למוכר מעל 40% מהתמורה, או במועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73(ג), לפי המאוחר. אם תשלום מסוים חצה את רף ה-40%, מועבר רק החלק העולה עליו, עד גובה המקדמה (סעיף 15(ג)). במכירה שהרווח ממנה נתון לשומה לפי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס הכנסה, הרף הוא 80% במקום 40% (סעיף 15(ג1)).

מה דינה של המקדמה (סעיף 15(ד)): היא נחשבת כמשולמת למנהל על ידי המוכר על חשבון המס; ובה בעת נחשבת כמשולמת למוכר מהרוכש על חשבון התמורה, על אף כל דין והסכם. מקדמה העולה על המס שנקבע בשומה – העודף מוחזר למוכר עם הפרשי הצמדה וריבית. אם העסקה לא הושלמה בשל נסיבות התלויות במוכר בלבד והחזקה לא נמסרה, הרוכש רשאי לבקש את החזר המקדמה.

הקטנת המקדמה (סעיף 15(ה)–(ז)): המנהל רשאי להקטין את השיעורים, מיוזמתו או לבקשת המוכר או הרוכש עד המועד להגשת ההצהרה לפי סעיף 73. הוא משיב בכתב תוך 20 ימים (או עד המועד האחרון למשלוח הודעתו לפי סעיף 78(א), לפי המאוחר), ושתיקתו נחשבת קבלה של הבקשה. על ההחלטה אפשר לבקש בחינה חוזרת תוך 14 ימים, והמנהל משיב תוך 45 ימים, ושוב – שתיקה נחשבת קבלה.

מתי הסעיף לא חל (סעיף 15(ח)): מכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בשלה פטור לפי פרק חמישי 1; מכירה בידי גוף מהגופים המנויים בסעיף 72; מכירה שחל עליה סעיף 2ב(א) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות); ומכירה מסוג שקבע שר האוצר.

סעיף 15(ט) קובע שרוכש ששילם מקדמה ושילם את מס הרכישה לפי שומתו העצמית במועד שבסעיף 90א יחשב כמי ששילם את המס לעניין סעיף 16, בהתקיים ארבעה תנאים מצטברים (ביניהם חלוף 60 ימים מההצהרה או 30 ימים מהמצאת המסמכים, לפי המאוחר, ואי-עריכת שומה לפי סעיף 78(ב)).

סעיף 16: תנאים לתקפן של עסקאות

סעיף 16 הוא הסיבה שמכירה חייבת במס אינה "גמורה" רק בחתימה על חוזה:

תנאי לתוקף (סעיף 16(א)(1)): תקפה של מכירה החייבת במס מותנה במילוי אחד משלושה תנאים. (א) המס שולם. (ב) ניתנו הצהרות המוכר והקונה לפי הפרק השביעי ושולם המס המגיע לפי ההצהרות. (ג) הקונה פירט בהצהרתו את שם המוכר ומענו, את הזכות ואת התמורה, והפקיד אצל המנהל פקדון של 20% משווי המכירה, או שניתנו בטוחות להנחת דעתו. כל עוד התנאי לא מולא, לא נקנתה כל זכות; משמולא, כוחו למפרע מעת המכירה.
רישום בפנקס המקרקעין (סעיף 16(א)(2)): מכירה לא תירשם אלא אם המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע לפי שומה. אם לא נעשתה שומה, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות או ערובה לגבי ההפרש בין 20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית, לתקופה שלא תעלה על תשעה חודשים מיום מסירת ההצהרה.
יפוי כוח לטובת הקונה (סעיף 16(ב)): מכירה שהיא יפוי כוח לטובת הקונה או לפקודתו חסרת תוקף אלא אם הופקד היפוי (או העתק מאושר בידי נוטריון) אצל המנהל תוך שבעה ימים מיום שניתן, ואם ניתן בחוץ לארץ – תוך שלושים יום.

סעיפים 17 ו-19: שווי המכירה ויום המכירה

שווי המכירה (סעיף 17)

כלל היסוד: השווי ביום המכירה של הזכות הנמכרת כשהיא נקייה מכל שעבוד, משכנתה או זכות אחרת שבאה להבטיח תשלום (סעיף 17(א)).
זכות שהופקעה: השווי שנקבע לעניין הפיצויים בשל ההפקעה (סעיף 17(ב)).
מכירה או פעולה שסעיף 5 דן בהן, שאינן הפקעה: התמורה שנתקבלה (סעיף 17(ג)).
אם נקבע בהסכם שהמס ישולם על ידי הקונה, המנהל רשאי לקבוע את השווי בדרך של "גילום מלא" – התמורה בהסכם בתוספת המס שהיה על המוכר לשלם כדי שתיוותר בידו התמורה האמורה (סעיף 17(ד)).

יום המכירה (סעיף 19)

ברירת המחדל: היום שבו נעשתה המכירה או הפעולה באיגוד. החריגים:

מצב	יום המכירה
הליכי הוצאה לפועל	היום שבו הושלמה המכירה על ידי הרשות המוסמכת (סעיף 19(1))
הפקעה	היום שבו הועמד הפיצוי לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו; ואם בית משפט קבע סופית שהפיצוי עולה ב-50% על הסכום שהועמד לרשותו – יום מתן פסק הדין הסופי (סעיף 19(2))
מכירה בידי המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל	יום אישור העסקה בידי מנהל רשות מקרקעי ישראל או מי שהסמיך (סעיף 19(3))

סעיף 39: ניכויים מותרים בחישוב השבח

הסעיף מונה הוצאות שמותר לנכות מהשבח, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה. הרשימה ארוכה, וכדאי להכיר את הפריטים שמגבילים סכום או תנאי:

הוצאה	הגבלה	פסקה
דמי תיווך ברכישת הזכות	לא יותר מ-2% מהתמורה שנתן	39(5)
דמי תיווך במכירת הזכות	לא יותר מ-2% מהתמורה שקיבל, אלא אם שוכנע המנהל שבנסיבות מיוחדות שולמו דמי תיווך גבוהים יותר	39(6)
שכר טרחת עורך דין	ברכישה ובמכירה	39(7)
דמי עמילות לבעל משכנתה בעד הסכמתו למכירה	לא יותר מ-2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע	39(10)

לגבי מתווכים כדאי לזכור: התקרה של 2% חלה על דמי התיווך ששילם המוכר, הן ברכישה (39(5)) והן במכירה (39(6)); רק בפסקה (6) יש חריג לפי שיקול דעת המנהל.

סעיף 49(א)–(ב): הגדרות בלבד

מהפרק על פטור לדירת מגורים מזכה נכללים בחומר רק שתי הוראות הגדרה. סעיפי הפטור עצמם (49ב ואילך) אינם בחומר הבחינה, ולכן אין כאן הסבר שלהם.

דירת מגורים מזכה – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירה (סעיף 49(א)).
תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או שבה שימשה לחינוך (לרבות פעוטון) או לדת כפי שקבע שר האוצר – נחשבת כתקופת מגורים (סעיף 49(א)).
לעניין הארבע חמישיות לא תובא בחשבון תקופה שקדמה ל"יום הקובע" (1.1.1998); לעניין ארבע השנים לא תובא בחשבון תקופה כזו אם ביקש זאת המוכר (סעיף 49(א)).
מוכר אחד – מוכר ובן זוגו (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד) וילדיהם שטרם מלאו להם 18, למעט ילדים נשואים או יתומים מאחד או משני הוריהם (סעיף 49(ב)).

סעיף 53: יפוי כוח לבצע מכירה

מתן יפוי כוח לאחר למכור לאדם שלישי זכות במקרקעין מטעם המרשה פטור ממס באחת מאלה (סעיף 53):

המרשה יכול לבטל את יפוי הכוח בכל עת;
יפוי הכוח תקף לתקופה שאינה עולה על שישה חודשים;
יפוי הכוח ניתן על ידי בעלי הזכות לאדם החייב לפעול לטובתם, ולא להבטחת זכותו של מי שרכש או עומד לרכוש; המורשה אינו רשאי ליהנות מתמורת המכירה (למעט שכר סביר והחזר הוצאות), חייב למסרה בשלמותה למרשה, ויפוי הכוח אינו ניתן להעברה על ידו;
יפוי הכוח ניתן לבורר לשם הבטחת ביצוע פסק דינו.

מספרים ותקופות שמתבלבלים ביניהם

נושא	ערך	סעיף
מקדמה מהרוכש – יום רכישה לפני 7.11.2001	15%	15(ב)(1)
מקדמה מהרוכש – מ-7.11.2001, או חבר בני אדם	7.5%	15(ב)(2)–(3)
רף התשלום להעברת המקדמה	מעל 40% מהתמורה (80% בשומה לפי חלק ב' לפקודה)	15(ג), (ג1)
פקדון להבטחת המס	20% משווי המכירה	16(א)(1)(ג)
הפקדת יפוי כוח לטובת הקונה	7 ימים; בחוץ לארץ – 30 יום	16(ב)
מכירת דירה קודמת כדי ליהנות ממדרגות מופחתות	24 חודשים; מקבלן – 12 חודשים	9(ג1ג)(2)(ב)
תקרת דמי תיווך מותרים בניכוי	2% מהתמורה	39(5)–(6)

טעויות נפוצות

בלבול בין המס והחייב: מס שבח – על המוכר (15(א)); מס רכישה – על הרוכש (9(א)). המקדמה משולמת בידי הרוכש, אבל על חשבון המס של המוכר (15(ב)).
"ירושה אינה מכירה" ללא סייג: הורשה אינה מכירה (4), אבל מכירת נכס מהעיזבון היא מכירה בידי היורשים (5(ג)(1)), וחלוקה שניתנה בה תמורה בכסף עלולה להיחשב מכירה של חלק (5(ג)(4)).
דמי תיווך בניכוי: 2% הוא תקרה, ולא סכום מובטח; בעסקת מכירה יש חריג בשיקול דעת המנהל (39(6)).

מומלץ לתרגל שאלות על מיסוי מקרקעין עם החוברת פתוחה, ולשלב את הנושא בתוכנית הלימוד. שאלות מיסוי רבות נשענות על ענייני ירושה ושיתוף שנלמדים גם במדריך לחוק המקרקעין, ושאלות על דמי תיווך – במדריך לחוק המתווכים.

שאלות נפוצות

מי משלם מס שבח ומי משלם מס רכישה?

מס שבח חל על המוכר (סעיף 15(א)), ומס רכישה על הרוכש (סעיף 9(א)). בפעולה באיגוד מקרקעין – מס השבח על עושה הפעולה (סעיף 15(א)).

האם העברת דירה בירושה היא "מכירה"?

לא. הורשה, על פי דין או על פי צוואה, אינה מכירה (סעיפים 1 ו-4). אבל אם נכס מהעיזבון נמכר, יראו זאת כמכירה בידי היורשים (סעיף 5(ג)(1)). חלוקה ראשונה של העיזבון בין היורשים אינה מכירה, אלא אם ניתנה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו נכס מהעיזבון – אז החלק שבשלו ניתנה התמורה נחשב כנמכר (סעיף 5(ג)(4)).

כמה היא המקדמה שהרוכש מעביר על חשבון מס השבח?

במכירה שתמורתה בכסף בלבד – 15% מהתמורה אם יום הרכישה של המוכר לפני 7.11.2001, ו-7.5% אם הוא ב-7.11.2001 או אחריו, וכן 7.5% במכירה בידי חבר בני אדם (סעיף 15(ב)).

כמה דמי תיווך מותר למוכר לנכות מהשבח?

דמי תיווך ששילם המוכר ברכישת הזכות או במכירתה מותרים בניכוי עד 2% מהתמורה (סעיף 39(5)–(6)). במכירה אפשר לנכות יותר אם שוכנע המנהל שנסיבות העסקה המיוחדות הצדיקו זאת (סעיף 39(6)).

מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. המדריך אינו ייעוץ מס, והנוסח המחייב הוא נוסח החוק ותקנותיו. האתר אינו קשור לרשם המתווכים או למשרד המשפטים.

מקורות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (ויקיטקסט, גרסה 3085765, נבדקה ב-30.9.2026), סעיפים 1, 4, 4א, 5(ג), 6, 7, 9–9ג, 15, 16, 17, 19, 39, 49 ו-53; תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997, תקנה 2; רשם המתווכים, gov.il: חומר לימוד לבחינה. נתוני המשקל: ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026 (נתונים מצרפיים בלבד).