דרך יעילה לגשת ללימוד למבחן התיווך היא לחלק את הזמן לפי משקל הנושאים בבחינה בפועל, להתאמן על אותו קובץ חקיקה שמחולק באולם, ולשנן בנפרד את מה שלא יהיה בידיכם – פסיקה ומושגי יסוד. בעמוד הזה תמצאו תוכנית ל-6 שבועות ותוכנית מקוצרת ל-3 שבועות, שתיהן בנויות על ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026, וגם הסבר איך לעבוד עם קובץ החקיקה, איך להשתמש בסימולציות, ואילו דפוסי טעות חוזרים.
התוכנית היא המלצה, לא מתכון מחייב: קצב הלימוד תלוי בזמן שיש לכם ובהיכרות הקודמת שלכם עם החומר. היא גם אינה מבטיחה הצלחה – אף תוכנית לא יכולה.
על מה התוכנית מבוססת
שלוש עובדות על הבחינה קובעות איך כדאי ללמוד:
- המבנה: בחינת רב-ברירה של שעתיים (תקנה 2 לתקנות המתווכים במקרקעין), ציון עובר 60 (תקנה 7). בכל 13 המועדים שניתחנו היו 25 שאלות – בממוצע קצת פחות מחמש דקות לשאלה.
- מה מחולק: קובץ החקיקה (חלק ראשון) ותקנות האתיקה מחולקים באולם; חוברת חלק שני – עקרונות, מושגי יסוד ופסקי דין – לא מחולקת ואסורה בשימוש. אסור להכניס עותק משלכם.
- המשקלות: לפי ניתוח שלנו, כך מתחלקות השאלות. המשקל המומלץ לתקנות האתיקה מבוסס על המועדים מאז מאי 2025; לשאר – ממוצע של התקופות.
| גוש | מה כולל | משקל מומלץ ללימוד | בחוברת המחולקת? |
|---|---|---|---|
| גוש התיווך | חוק המתווכים, תקנות האתיקה, תקנות פרטי הזמנה ופעולות שיווק, התקנות הכלליות | כ-25% | כן |
| חוק המקרקעין וחוק החיזוק | בעלות, שיתוף, בתים משותפים, שכירות, משכנתה, הערת אזהרה | כ-19% | כן |
| פסיקה | פסקי הדין שברשימת הרשם | כ-11% | לא |
| מיסוי מקרקעין | הסעיפים שבסילבוס בלבד | כ-10% | כן |
| תכנון ובנייה, מקרקעי ישראל ומושגי יסוד | חקיקה ומושגים | כ-16% | חלקית (המושגים לא) |
| חוזים, מכר דירות, הגנת הדייר, ירושה, הוצאה לפועל | חוקים בינוניים | כ-18% | כן |
| כל השאר | שמאים, עונשין, הגנת הצרכן, רישוי עסקים, צו המפרט | כ-2% | כן |
המשקלות מעוגלים ומבוססים על 325 שאלות בלבד; הם מצביעים על סדר עדיפויות, לא על מספר השאלות שיופיעו במועד מסוים. הפירוט המלא – במאמר על חומר הלימוד למבחן התיווך.
תוכנית לימוד ל-6 שבועות
| שבוע | לימוד | תרגול |
|---|---|---|
| 1 | גוש התיווך: חוק המתווכים במקרקעין כולו, תקנות האתיקה והחובות המקצועיות, תקנות פרטי הזמנה בכתב ופעולות שיווק, התקנות הכלליות. היכרות ראשונה עם מבנה חוברת החקיקה | תרגול לפי נושא אחרי כל חיקוק; תרגיל איתור: לכל שאלה לרשום את מספר הסעיף שעליו היא נשענת |
| 2 | חוק המקרקעין, חלק א': עסקאות ורישומן (פרק ב'), בעלות והחזקה (ג'), שיתוף במקרקעין (ה'), בתים משותפים (ו'); חוק חיזוק בתים משותפים | תרגול לפי נושא; חזרה של 20 דקות על גוש התיווך |
| 3 | חוק המקרקעין, חלק ב': זכויות במקרקעי הזולת (ז') והמרשם (ט'); חוקי החוזים (כללי, תרופות, אחידים); חוק המכר (דירות), חוק הבטחת השקעות וצו המפרט | תרגול מעורב של שבועות 1–3 |
| 4 | מיסוי מקרקעין (רק הסעיפים שבסילבוס); תכנון ובנייה (הפרקים שבסילבוס); חוק מקרקעי ישראל וחוק-היסוד; הגנת הדייר | תרגול לפי נושא; התחלת כרטיסיות למושגי רמ"י ותכנון |
| 5 | חלק ב': פסיקה ומושגי יסוד – שינון יומי; חוק הירושה (מנהל עיזבון), הוצאה לפועל (כינוס נכסים), והחיקוקים הקטנים | סימולציה מלאה ראשונה באמצע השבוע ויומן טעויות |
| 6 | חזרה ממוקדת על הנושאים החלשים לפי יומן הטעויות; שינון חלק ב' | שתיים עד שלוש סימולציות מלאות, האחרונה יומיים-שלושה לפני הבחינה; היום שלפני – חזרה קלה בלבד |
למה בסדר הזה: גוש התיווך בא ראשון כי הוא הגדול ביותר, הוא הבסיס לעבודה עצמה, ותקנות האתיקה חדשות יחסית ונבחנו בכל אחד מחמשת המועדים שמאז מאי 2025. חלק ב' מתפזר על פני כל התקופה כשינון קצר ויומי, כי זה החומר היחיד שאי אפשר לחפש בבחינה.
תוכנית מקוצרת ל-3 שבועות
| שבוע | לימוד | תרגול |
|---|---|---|
| 1 | גוש התיווך (ימים 1–3) וחוק המקרקעין (ימים 4–7), בדגש על שיתוף, בתים משותפים, הערת אזהרה, עסקאות נוגדות ושכירות | תרגול לפי נושא בסוף כל יום; 20 דקות ביום של פסיקה ומושגים |
| 2 | מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה, מקרקעי ישראל, חוקי החוזים, מכר דירות, הגנת הדייר | סימולציה מלאה ראשונה בסוף השבוע |
| 3 | קריאה אחת מסודרת של החיקוקים הקטנים; שינון חלק ב'; חזרה על טעויות | שתי סימולציות מלאות נוספות; תרגילי איתור מהיר בחוברת |
בתוכנית קצרה אין זמן ללמוד הכול לעומק. לכן הסדר הוא לפי משקל: קודם גוש התיווך וחוק המקרקעין – יחד יותר מ-40% מהשאלות לפי הניתוח שלנו – ורק אחר כך השאר.
איך לעבוד עם קובץ החקיקה
בכ-76% מהשאלות שניתחנו אפשר למצוא את התשובה בלשון החקיקה שמחולקת בבחינה. זה יתרון גדול, אבל רק למי שיודע למצוא סעיף מהר בחוברת נקייה – בלי סימניות, בלי מדבקות ובלי הערות.
- להתאמן על הקובץ הרשמי. הורידו את "ספר דיני מתווכים במקרקעין – חלק ראשון" מעמוד חומר הלימוד של הרשם (לשימוש אישי), כדי להתרגל לאותו נוסח ולאותו סדר שתקבלו באולם.
- ללמוד את המפה, לא רק את התוכן. דעו באיזה סדר מופיעים החוקים בחוברת, ובתוך החוקים הגדולים – איזה פרק עוסק במה. בחוק המקרקעין, למשל: פרק ב' עסקאות ורישומן, פרק ה' שיתוף, פרק ו' בתים משותפים, פרק ז' זכויות במקרקעי הזולת, פרק ט' המרשם.
- שגרת איתור קבועה: מילת מפתח בשאלה ← החוק ← הפרק ← הסעיף ← קריאת הסעיף כולו, כולל סעיפים קטנים וסייגים. הרבה חלופות שגויות בנויות על תנאי שהושמט או על סייג שלא נקרא.
- לבדוק הגדרות. מונחים כמו "דירה", "לקוח" או "תיווך במקרקעין" מוגדרים בחוק עצמו (למשל סעיף 1 וסעיף 9(ג) לחוק המתווכים). שאלות רבות תלויות בהגדרה.
- לתרגל תחת שעון. 120 דקות ל-25 שאלות. אם שאלה מתארכת, עברו לבאה וחזרו אליה. לפי כללי הבחינה, מותר לרשום טיוטה רק על שאלון הבחינה עצמו.
איך להשתמש בסימולציות
סימולציה שווה משהו רק אם היא דומה לבחינה ואם לומדים ממנה:
- תנאים מלאים: 25 שאלות, 120 דקות, רק קובץ החקיקה ותקנות האתיקה, בלי חלק ב' ובלי טלפון.
- יומן טעויות: לכל טעות רשמו את הסיבה – לא ידעתי את הכלל, לא מצאתי את הסעיף בזמן, קראתי לא נכון את המקרה, או נפלתי במסיח. כל סיבה דורשת תיקון אחר: לימוד, תרגול איתור, קריאה איטית יותר, או הכרת דפוסי המסיחים שבהמשך.
- מרווחים: לא כל הסימולציות ביום אחד. אחת באמצע התקופה נותנת תמונת מצב; השאר בשבוע-שבועיים האחרונים.
- לא לשנן תשובות: אם זוכרים שאלה מסימולציה קודמת, זה סימן להחליף סימולציה ולא הוכחה לשליטה בחומר.
באזור התרגול יש תרגול לפי נושא וסימולציות מלאות, בנויים לפי התפלגות הנושאים שמתוארת כאן, עם שאלות מקוריות שנכתבו מתוך לשון החקיקה.
דפוסי טעות נפוצים
הדפוסים מתוארים באופן מופשט, לפי ניתוח שלנו של סגנון השאלות ולפי לשון החוק. הם אינם שאלות מבחינות עבר.
- תקופות שונות לדירה ולנכס אחר. סעיף 9 לחוק המתווכים קובע תקרות שונות לתקופת הבלעדיות. כשהבלעדיות ניתנה לגבי מקרקעין שמוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו (סעיף 9(ב1)): לדירה – עד שישה חודשים מיום ההזמנה; לנכס אחר – עד שנה, ואם לא נקבעה תקופה – תשעה חודשים. ולפי סעיף 9(ג), בלעדיות לגבי דירה שלא נקבעה בה תקופה מסתיימת בתום 30 ימים מהיום שבו חתם הלקוח על ההזמנה. בנוסף, לפי סעיף 9(ב2) הבלעדיות מסתיימת בתום שליש מהתקופה אם המתווך לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו. מי שזוכר "מספר אחד" לבלעדיות טועה.
- תנאים מצטברים שמוצגים כחלופיים. לפי סעיף 14(א), זכאות לדמי תיווך דורשת את שלושת התנאים יחד: רישיון, הזמנה בכתב לפי סעיף 9, והיות המתווך הגורם היעיל. החזקה שבסעיף 14(ב) חלה רק כשבוצעו פעולות השיווק בתקופת הבלעדיות, ולגבי עסקה שנכרתה בתקופה זו.
- שני מסמכים, לא אחד. ההזמנה בכתב (סעיף 9(א)) והסכמה לבלעדיות ולתקופתה, שחייבת להיות בחתימה על מסמך נפרד (סעיף 9(ב)(1)), הן דרישות נפרדות.
- כלל ויוצא מן הכלל בדרישת הכתב. לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב; לפי סעיף 79, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום ולא מסמך בכתב – אבל סעיף 79(ב) מוציא מהכלל שכירות עם ברירה להאריך מעבר לחמש שנים.
- שלושה תנאים בעסקאות נוגדות. לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, בעל העסקה הראשונה עדיף, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב. חלופה שמשמיטה אחד מהתנאים נשמעת נכונה ואינה.
- תקופות סמוכות באותו חוק. בחוק המכר (דירות), סעיף 4 מבחין בין תקופת הבדק (לפי התוספת), תקופת האחריות (שלוש שנים מתום תקופת הבדק) ותקופה של 20 שנים לאי-התאמה יסודית. מסיחים משתמשים לעיתים קרובות במספר שכן.
- כללים שנוספו בתקנות האתיקה. למשל: איסור לערוך או למסור מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים (תקנה 23(א)); איסור לגבות דמי רצינות או דמי קדימה (תקנה 26(א)); הסכמה בכתב או בדרך מתועדת לשיווק דירת מגורים או נכס של יחיד (תקנה 18(א)); ציון הפרסום הרשמי כשמוסרים מידע תכנוני (תקנה 7(ג)).
- דפוסי מסיחים כלליים. לפי הניתוח שלנו, מסיחים נפוצים הם: תנאי שאינו קיים בדין (אישור, רוב מיוחס, פרק זמן); גורם מוסמך שגוי (מפקח, רשם, ועדה מקומית או מחוזית); ניסוח מוחלט ("תמיד", "בכל מקרה") מול כלל שיש לו סייג; ייבוא כלל מדוקטרינה שכנה (בית משותף מול שיתוף רגיל, מס שבח מול מס רכישה); חלופה ש"נשמעת הוגנת" אך סותרת את החוק; ומסקנה נכונה עם נימוק שגוי.
שאלות נפוצות
כמה זמן צריך ללמוד למבחן התיווך?
אין נתון רשמי על כך. התוכניות כאן בנויות ל-6 ול-3 שבועות; מי שמתחיל בלי רקע משפטי ירוויח מהגרסה הארוכה.
אפשר ללמוד לבד, בלי קורס?
כן. אין דרישה לקורס, וחומר הלימוד הרשמי זמין להורדה לשימוש אישי באתר הרשם. מה שחשוב הוא לעבוד לפי משקלות הנושאים ולתרגל בתנאי בחינה.
צריך לשנן את כל החוקים?
לא. קובץ החקיקה מחולק בבחינה, ולכן בחקיקה עצמה חשובה הבנה ויכולת איתור. את חלק ב' – פסיקה ומושגי יסוד – כן צריך לדעת בעל פה, כי הוא לא מחולק.
כמה סימולציות לעשות?
אין מספר רשמי. בתוכנית שלנו: אחת באמצע התקופה ושתיים-שלוש בשבועות האחרונים, כל אחת בתנאים מלאים ועם ניתוח טעויות.
מאיפה להתחיל?
מגוש התיווך – חוק המתווכים ותקנות האתיקה. הוא הגדול ביותר, וזה החומר שתצטרכו גם בעבודה עצמה.
המידע במאמר הוא מידע כללי והמלצות לימוד, ואינו ייעוץ משפטי. האתר אינו קשור לרשם המתווכים במקרקעין או למשרד המשפטים. מידע על מבנה הבחינה, המועדים והאגרות – במדריך המלא למבחן התיווך ובמאמר על מועדי הבחינה; על אחוזי המעבר – במאמר על אחוזי ההצלחה. כל מה שיש במסלול – בעמוד מבחן המתווכים.
מקורות: חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, סעיפים 1, 9, 14; חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 8, 9, 79; חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973), סעיף 4; תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024), תקנות 7, 18, 23, 26; תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997, תקנות 2, 7; תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997); רשם המתווכים, gov.il: חומר לימוד לבחינה, כללי התנהגות ומשמעת בבחינה. משקלות הנושאים ודפוסי המסיחים: ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026. העמודים נבדקו ב-30.9.2026.