חוק המקרקעין למבחן התיווך: מדריך לפי נושאים

חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הוא החיקוק שמקבל הכי הרבה שאלות במבחן התיווך. למבחן צריך לשלוט בשבעה נושאים: עסקאות ודרישת הכתב (סעיפים 6–10), שיתוף במקרקעין ופירוקו (27–45), בתים משותפים – רכוש משותף, הצמדות, תקנון, החלטות והוצאות (52–77 והתקנון המצוי), שכירות (78–84), משכנתה (85–91), זיקת הנאה (92–98) וזכות קדימה (99–106), ולצדם הערת אזהרה (126–127) וכוח הרישום (125). החוק בחומר כולו, למעט פרקים ד', ו'1, ח', סימנים ג' ו-ה' בפרק ט' ופרק י'. המדריך מרכז את הכללים, הרובים והתקופות בטבלאות.

משקל החוק במבחן

לפי ניתוח שלנו של 13 מועדים (2023–2026), חוק המקרקעין קיבל 62 מתוך 325 שאלות – 19.1%, ומאז מאי 2025 – 20.8%. האשכולות שחוזרים במבחנים: רכוש משותף והצמדות (סעיפים 55, 62) – 7 שאלות; יחסי שיתוף (27–35) – 7; שינויים ברכוש המשותף, כמו מעלית, דוד שמש, ממ"ד והתנתקות (59–59ו, 71ב) – 6; דרישת הכתב ושכירות קצרה (8, 79) – 6; הערת אזהרה (126–128) – 6; פירוק שיתוף (37–42) – 5; עסקאות נוגדות (9) – 5; משכנתה (87–89) – 4; היקף הבעלות (11–14) – 4; זיקת הנאה (92–94) – 4; והוצאות הרכוש המשותף וסמכות המפקח (58, 72) – 4. להשוואה לחוקים האחרים – במדריך לחומר הלימוד.

מושגי יסוד (סעיפים 1–5)

• מקרקעין – קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה (סעיף 1).
• בעלות – הזכות להחזיק, להשתמש ולעשות כל דבר וכל עסקה, בכפוף להגבלות לפי דין או הסכם (סעיף 2).
• שכירות – זכות בתמורה להחזיק ולהשתמש שלא לצמיתות. מעל חמש שנים – "חכירה"; מעל 25 שנים – "חכירה לדורות" (סעיף 3).
• משכנתה – מישכון של מקרקעין (סעיף 4). זיקת הנאה – שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק (סעיף 5).

עסקאות, דרישת הכתב ועסקאות נוגדות (סעיפים 6–14)

• עסקה – הקניה של בעלות או זכות אחרת לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה (סעיף 6).
• גמר העסקה – ברישום; שעת הרישום היא השעה שבה הרשם אישר את העסקה לרישום. עסקה שלא נרשמה נחשבת התחייבות לעשות עסקה (סעיף 7).
• דרישת הכתב – התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב (סעיף 8).
• עסקאות נוגדות – מי שהתחייב לעסקה וחזר והתחייב לאחר בעסקה נוגדת לפני הרישום: זכות הראשון עדיפה, אלא אם השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב (סעיף 9). שלושה תנאים מצטברים לגבור על הראשון.
• הסתמכות על הרישום – מי שרכש בתמורה ובתום לב זכות במקרקעין מוסדרים בהסתמך על הרישום, זכותו יפה גם אם הרישום לא היה נכון (סעיף 10).
• היקף הבעלות – מתפשטת לעומק ולחלל הרום, בכפוף לדינים (סעיף 11), וחלה על המחוברים (סעיף 12). אין תוקף לעסקה בחלק מסוים של מקרקעין, כשאין הוראה אחרת (סעיף 13) – ולכן דירה בבית משותף (סעיף 54), שכירות (סעיף 78) וזיקת הנאה (סעיף 93(ג)) הם חריגים מפורשים. חלקה תלת-ממדית היא חריג נוסף (סעיפים 14א–14ח).

בהגנה על ההחזקה, שימו לב לסעיף 18: מחזיק כדין רשאי להשתמש בכוח סביר כדי למנוע הסגת גבול, ואם אדם כבר תפס את המקרקעין שלא כדין – רשאי להוציאו בכוח סביר בתוך 30 ימים מיום התפיסה.

שיתוף במקרקעין ופירוקו (פרק ה')

בבעלות משותפת, חלקו של כל שותף מתפשט "בכל אתר ואתר" ואין לו חלק מסוים (סעיף 27), והחזקה היא שהחלקים שווים (סעיף 28). הסכם שיתוף ניתן לרישום, ומשנרשם הוא מחייב גם שותף שהצטרף אחר כך (סעיף 29); באין הוראה אחרת בו חלים סעיפים 30–36:

• ניהול ושימוש רגילים – בידי בעלי רוב החלקים; שותף מקופח רשאי לפנות לבית המשפט; דבר החורג מהרגיל – הסכמת כל השותפים (סעיף 30).
• שותף יחיד רשאי, בלי הסכמה, להשתמש שימוש סביר שאינו מונע שימוש כזה מאחרים, לבצע פעולה דחופה ובלתי צפויה, ולמנוע נזק – ויודיע לשאר בהקדם (סעיף 31).
• הוצאות – כל שותף לפי חלקו; מי ששילם יותר חוזר לשאר (סעיף 32). שותף שהשתמש חייב לאחרים שכר ראוי לפי חלקיהם (סעיף 33). פירות – לפי החלקים (סעיף 35).
• העברת חלק – מותרת בלי הסכמת השאר; תניה שמגבילה זאת אינה תקפה ליותר מחמש שנים (סעיף 34).

פירוק השיתוף: כל שותף זכאי לדרוש פירוק בכל עת (סעיף 37(א)); אם הסכם השיתוף מגביל זאת ליותר משלוש שנים, בית המשפט רשאי לצוות על פירוק כעבור שלוש שנים, אם הדבר צודק (סעיף 37(ב)). הפירוק נעשה בהסכם, וחלוקה בעין לפי הסכם טעונה אישור המפקח (סעיף 38(א)); באין הסכם – בצו בית משפט (סעיף 38(ב)), בסדר הזה: חלוקה בעין, אפשר עם תשלומי איזון (סעיף 39); מכירה וחלוקת הפדיון כשהמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה או כשחלוקה תגרום הפסד ניכר (סעיף 40); או רישום כבית משותף, אחרי חוות דעת של המפקח (סעיף 42). בדירת מגורים של בני זוג, מכירה לא תבוצע כל עוד לא נמצא לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם הסדר מגורים מתאים (סעיף 40א). הוראות השיתוף חלות גם על זכויות אחרות במקרקעין של כמה אנשים (סעיף 45).

בתים משותפים (פרק ו')

רכוש משותף והצמדות

בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. רכוש משותף – כל חלקי הבית חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, כולל הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לכל בעלי הדירות או לרובם, גם אם הם בתוך דירה (סעיף 52). דירה היא נושא נפרד לבעלות ולעסקאות (סעיף 54).

• לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף; עסקה בדירה חלה גם עליו, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה (סעיף 55(א)–(ב)).
• בתקנון אפשר להצמיד חלק מסוים לדירה – אבל לא חדרי מדרגות, מעלית, מקלטים ומתקנים לכל הדיירים. חלק שהוצמד דינו כדין הדירה (סעיף 55(ג)).
• הוראות השיתוף של פרק ה' – כולל פירוק – אינן חלות על הרכוש המשותף (סעיף 56).
• שיעור החלק ברכוש המשותף וההשתתפות בהוצאות – לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח כל הדירות, אלא אם נקבע אחרת בתקנון; מרפסות וקירות חיצוניים אינם נספרים (סעיפים 57, 58). "החזקה תקינה" היא שמירה על המצב שבגמר הבנייה, כולל שיפורים שבוצעו בהסכמה (סעיף 58).

תקנון, נציגות והחלטות

הבית מתנהל לפי תקנון (סעיף 61). בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנותו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם – אבל הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת טעונה הסכמת כל בעלי הדירות, ואין להטיל חובות שלא פורשו בחוק בלי הסכמת מי שעליו הן מוטלות (סעיף 62(א)). תקנון רשום מחייב גם בעלי דירות עתידיים (סעיף 62(ג)). באין תקנון רשום, או באין הוראה בו, חל התקנון המצוי שבתוספת (סעיף 64). הנציגות היא המורשה של כל בעלי הדירות בענייני החזקה וניהול (סעיף 69), והחלטה שנרשמה בספר ההחלטות מחייבת גם בעל דירה שהצטרף אחריה (סעיף 71(א)).

עיקרי התקנון המצוי: אסיפה כללית אחת לשנה – הראשונה בתוך שלושה חודשים מהרישום, ואחר כך לא יאוחר מ-15 חודשים מהקודמת (סעיף 5); אסיפה שלא מן המניין לפי דרישת בעלי שליש מהדירות (סעיף 6); הודעה ארבעה ימים מראש (סעיף 7); מניין חוקי – בעלי מחצית הדירות (סעיף 8); החלטות ברוב דעות, קול אחד לכל דירה, ובשוויון מכריע היושב ראש (סעיפים 12–13); נציגות של חבר אחד עד חמישה (סעיף 15). שינוי בדירה שפוגע ברכוש המשותף – כולל בחזות האחידה – טעון הסכמת האסיפה הכללית (סעיף 2).

טבלת הרובים בבית משותף

החלטה	הרוב הנדרש	סעיף
עריכת תקנון מוסכם או שינויו	בעלי דירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם	62(א)
הצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה (בתקנון)	כל בעלי הדירות	62(א)
הוצאה מהרכוש המשותף והצמדה לשם הרחבת דירה	בעלי שלושה רבעים מהדירות וגם שני שלישים מהרכוש המשותף	71ב(א)(1)
הרחבה לשם בניית ממ"ד (דירתי או קומתי)	בעלי 60% מהדירות	71ב(א)(1)
התקנת מעלית	בעלי שני שלישים מהדירות, באסיפה הכללית	59ו(א)
מיתקן פוטו-וולטאי או אגירה משותף על הגג	בעלי שני שלישים מהדירות, באסיפה הכללית	59ט(ב)
שיקום בית שנהרס	בעלי דירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם	60(א)
ניהול באמצעות מתחזק	שני שלישים מהרכוש המשותף (או בתקנון); בחירת מתחזק מסוים – יותר ממחצית הרכוש המשותף	71(ב)
התאמות לאדם עם מוגבלות	חלק א' – בלי הסכמה; חלק ב' – רוב בעלי הדירות; חלק ג' (חניה) – בעלי 60% מהדירות	59ג(ג)
דוד שמש, התנתקות ממערכת מרכזית, מנגנון תאורת שבת	בלי הסכמת האחרים, בתנאים שבסעיף	59א, 59ב, 59ח
החלטות רגילות באסיפה (תקנון מצוי)	רוב דעות, קול לכל דירה	תקנון מצוי, 12–13

שני פרטים שכדאי לזכור: בעלי הדירות בקומת הקרקע אינם נושאים בהוצאות התקנת המעלית, אבל כל בעלי הדירות משתתפים בהוצאות החזקתה והפעלתה (סעיף 59ו(ב)); ובעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת (סעיף 71ב(ג)).

סכסוכים: המפקח על רישום המקרקעין

סכסוך בין בעלי דירות על זכויות וחובות לפי התקנון או לפי הסעיפים שמנויים בסעיף 72(א) – יכריע בו המפקח. בהסגת גבול של בעל דירה בדירה אחרת או ברכוש המשותף, התובע בוחר בין בית משפט מוסמך לבין המפקח (סעיף 72(ב)). למפקח סמכויות של שופט שלום (סעיף 74), וערעור על החלטתו – לבית המשפט המחוזי (סעיף 77). הצו לרישום בית בפנקס ניתן בידי המפקח לבקשת בעלים שדירותיהם מהוות למעלה ממחצית שטח הרצפה (סעיף 143), וביטול הרישום – לבקשת בעלי כל הדירות או כשהבית אינו ראוי עוד לרישום (סעיף 146).

שכירות, משכנתה, זיקת הנאה וזכות קדימה (פרק ז')

• שכירות קצרה: שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, וההתחייבות לה אינה טעונה כתב – אלא אם יש ברירה להאריך מעבר לחמש שנים בסך הכול, או שהתקופה, כולה או חלקה, חלה כעבור חמש שנים מכריתת החוזה (סעיף 79). מותר להשכיר חלק מסוים של מקרקעין (סעיף 78). בשתי שכירויות קצרות נוגדות – הראשון עדיף, אלא אם השני שכר וקיבל את המקרקעין בתום לב (סעיף 80). "השאלה" – זכות דומה שלא בתמורה (סעיף 83).
• משכנתה: אינה פוגעת בזכות הבעלים להחזיק, להשתמש ולעשות עסקאות, בכפוף לתנאיה (סעיף 85). בעל המשכנתה רשאי להעביר אותה עם החוב בלי הסכמת הבעלים (סעיף 87); זכות הפדיון המוקדם נשמרת (סעיף 88); אם בעל המשכנתה מסרב לקבל פירעון – אפשר להפקיד אצל הרשם (סעיף 89); המימוש – לפי פסק דין או צו ראש ההוצאה לפועל (סעיף 90); ומשכון מקרקעין נעשה רק בדרך של משכנתה (סעיף 91).
• זיקת הנאה: יכולה להיות לטובת מקרקעין, אדם, סוג בני אדם או הציבור (סעיף 92). נרכשת גם מכוח שימוש של 30 שנים רצופות; הודעה בכתב של הבעלים על התנגדות מפסיקה את המניין (סעיף 94). זיקה לטובת אדם אינה עוברת בלי הסכמת בעל המקרקעין הכפופים (סעיף 95); היא לתקופה בלתי מוגבלת אלא אם נקבע אחרת (סעיף 96); מיזוג בעלות אינו מבטל אותה, איחוד החלקות – מבטל (סעיף 98).
• זכות קדימה: לפי הסכם רשום (סעיף 99), בין יורשים של משק חקלאי (סעיף 100 – כל יורש בעל זכות בשנתיים הראשונות לאחר הצו, ואחר כך רק מי שרשם), ובין בני זוג בדירת מגורים, משק חקלאי או בית עסק משותפים (סעיף 101). ההצעה נשלחת בדואר רשום עם המחיר, והעתק לרשם; לבעל הזכות 30 יום לשלם או להפקיד (סעיף 102). אם סירב, מותר למכור לאחר בתוך שישה חודשים, ולא במחיר נמוך מהמחיר שהוצע (סעיף 103). החובה אינה חלה על העברה ללא תמורה, אך הזכות ממשיכה לחול על מקבל המתנה (סעיף 104).

המרשם והערת אזהרה (פרק ט')

הפנקסים פתוחים לעיון הציבור (סעיף 124). רישום לגבי מקרקעין מוסדרים הוא ראיה חותכת לתוכנו; לגבי מקרקעין לא-מוסדרים – ראיה לכאורה (סעיף 125).

הערת אזהרה (סעיף 126): נרשמת כשבעל מקרקעין, או בעל שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות עסקה או להימנע ממנה – לבקשת המתחייב או הזכאי. לא משנה אם ההתחייבות מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית. התוצאות (סעיף 127): כל עוד ההערה רשומה, לא תירשם עסקה הסותרת אותה אלא בהסכמת הזכאי או בצו בית משפט; ועיקול, פשיטת רגל, פירוק או מינוי כונס נכסים שבאו אחרי רישום ההערה לא יפגעו בזכויות הזכאי. מחיקה – בצו בית משפט, בהסכמת הצדדים, או כשעילת ההערה בטלה אחרי הודעה מוקדמת (סעיף 132). לצד הערת האזהרה יש הערות על צורך בהסכמה, על הגבלת כשרות ולפי צו בית משפט (סעיפים 128–131).

טבלת תקופות

תקופה	הכלל	סעיף
30 יום	הוצאת פולש בכוח סביר מיום התפיסה	18(ב)
30 יום	מימוש זכות קדימה מיום קבלת ההצעה	102(ב)
30 יום	תביעה למפקח נגד החלטת הרחבה לפי סעיף 71ב	71ג(ב)
3 שנים	אחריהן ביהמ"ש רשאי להורות על פירוק למרות תניה מגבילה	37(ב)
5 שנים	תוקף מרבי לתניה שמגבילה העברת חלק בשיתוף	34(ב)
עד 5 שנים	שכירות קצרה – בלי רישום ובלי כתב	79
מעל 5 / מעל 25 שנים	חכירה / חכירה לדורות	3
6 חודשים	מכירה לאחר אחרי סירוב בעל זכות הקדימה	103
שנתיים	כל יורש של משק חקלאי – בעל זכות קדימה	100(ב)
30 שנים	זיקת הנאה מכוח שימוש רצוף	94

טעויות נפוצות

• כלל של בית משותף על שיתוף רגיל: בשיתוף רגיל (פרק ה') ניהול רגיל הוא ברוב החלקים ופירוק זמין תמיד; ברכוש המשותף של בית משותף אין פירוק (סעיף 56) והרובים שונים.
• "רוב דירות" מול "רוב ברכוש המשותף": תקנון – שני שלישים מהרכוש המשותף; מעלית – שני שלישים מהדירות; הרחבה – שני המבחנים יחד.
• הצמדה ברוב: הצמדת רכוש משותף לדירה בתקנון דורשת את כל בעלי הדירות (62(א)); רק ההצמדה לשם הרחבה לפי 71ב מסתפקת ברוב.
• עסקאות נוגדות: תום לב לבדו אינו מספיק לשני – צריך גם תמורה וגם רישום בעודו בתום לב.
• שכירות של חמש שנים עם אופציה: אם האופציה מביאה את התקופה הכוללת מעל חמש שנים – החריג של סעיף 79 לא חל.
• ראיה חותכת: רק במקרקעין מוסדרים; בלא-מוסדרים – ראיה לכאורה.

אחרי הקריאה, תרגלו שאלות על החוק – במיוחד שאלות מקרה על בית משותף, שבהן צריך לזהות קודם איזה רוב נדרש. לחוק המקרקעין כדאי להקדיש את הנתח הגדול ביותר בתוכנית הלימוד. קשרים לחוקים אחרים: דרישת הכתב והזכות במקרקעין חוזרות בחוק המתווכים ובחוק מיסוי מקרקעין, ומקרקעי המדינה – בהמדריך למקרקעי ישראל. מידע על הבחינה עצמה – במדריך למבחן התיווך.

שאלות נפוצות

אילו חלקים של חוק המקרקעין אינם בחומר?

פרק ד' (בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת), פרק ו'1 (בתים שאינם רשומים כבתים משותפים), פרק ח' (מקרקעי ציבור), סימנים ג' ו-ה' בפרק ט' (רישום ראשון ואגרות) ופרק י' (שונות). כל השאר, כולל התקנון המצוי והתוספת השנייה, בחומר.

מה ההבדל בין שכירות, חכירה וחכירה לדורות?

לפי סעיף 3, שכירות לתקופה שמעל חמש שנים נקראת חכירה, ושכירות לתקופה שמעל 25 שנים – חכירה לדורות. שכירות של עד חמש שנים אינה טעונה רישום או כתב, בכפוף לסייגים שבסעיף 79(ב).

מה עושה הערת אזהרה?

היא מונעת רישום עסקה הסותרת אותה בלי הסכמת הזכאי או צו בית משפט, ומגינה על הזכאי מפני עיקול, פשיטת רגל, פירוק או כינוס נכסים שבאו אחרי רישומה (סעיף 127).

האם אפשר להצמיד חניה לדירה בהחלטת רוב?

הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה בתקנון טעונה הסכמת כל בעלי הדירות (סעיף 62(א)). לעניין התאמות לאדם עם מוגבלות, ייחוד או הקצאה של מקום חניה קיים טעונים הסכמת בעלי 60% מהדירות (סעיף 59ג וחלק ג' לתוספת השנייה).

מי מכריע בסכסוך בין שכנים בבית משותף?

המפקח על רישום המקרקעין, בסכסוכים לפי התקנון ולפי הסעיפים שבסעיף 72(א). בהסגת גבול, התובע בוחר בין המפקח לבית משפט מוסמך (סעיף 72(ב)).

המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. האתר אינו קשור לרשם המתווכים או למשרד המשפטים.

מקורות: חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (ויקיטקסט, גרסה 2962167), כולל התקנון המצוי והתוספת השנייה; מאגר החקיקה הלאומי – חוק המקרקעין; תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997, תקנה 2(א)(1)(ט) – היקף החוק בחומר. נתוני המשקל: ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026 (נתונים מצרפיים בלבד). העמודים נבדקו ב-30.9.2026.