חוק המתווכים במקרקעין: מדריך סעיף אחר סעיף למבחן

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, עונה על ארבע שאלות: מי רשאי לעסוק בתיווך (רק בעל רישיון בתוקף, סעיף 2), מה חובותיו כלפי הלקוח (סעיפים 8 ו-10 עד 13), מתי מגיעים לו דמי תיווך (שלושה תנאים מצטברים בסעיף 14: רישיון, הזמנה בכתב לפי סעיף 9 והיותו הגורם היעיל), ומה קורה כשמתווך מפר את חובותיו (עבירות משמעת וּועדת משמעת, סעיפים 14א עד 14ל). החוק כולו נכלל בחומר הבחינה, והוא מחולק לנבחנים בחוברת החקיקה.

במדריך הזה נעבור על החוק סעיף אחר סעיף, יחד עם שתי התקנות שמשלימות אותו – תקנות פרטי הזמנה בכתב ותקנות פעולות שיווק – ונרכז את כללי הבלעדיות בטבלה אחת. כל כלל מופיע עם מספר הסעיף, כדי שתוכלו לאתר אותו מהר בחוברת ביום הבחינה.

למה החוק הזה חשוב במבחן

לפי ניתוח שלנו של 13 מועדים (2023–2026), חוק המתווכים קיבל 30 מתוך 325 שאלות (9.2%), ומאז מאי 2025 – 9.6%. הסעיפים שחוזרים במבחנים הם שלושה: סעיף 8 (הגינות, זהירות וגילוי מידע מהותי) – האשכול הנבחן ביותר בכל הבחינה, 11 שאלות; סעיף 14 (תנאי הזכאות לדמי תיווך) – 8 שאלות; וסעיף 9 (הזמנה בכתב ובלעדיות) – 8 שאלות. בנוסף, שאלות על "הגורם היעיל" שמפנות לפסק דין סווגו אצלנו כפסיקה, כך שהמשקל האמיתי של דין התיווך גבוה יותר. תמונה מלאה של כל הנושאים נמצאת במדריך לחומר הלימוד למבחן התיווך.

הגדרות: מה נחשב "תיווך במקרקעין" (סעיף 1)

• תיווך במקרקעין – הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין. בלי תמורה – אין "תיווך" במובן החוק.
• זכות במקרקעין – כמשמעותה בחוק המקרקעין, בין שהיא רשומה ובין שלא, בין מכוח חוזה ובין מכוח חוק הגנת הדייר, וכן זכות באיגוד מקרקעין. כלומר גם תיווך בשכירות, בדיירות מוגנת או במכירת מניות בחברה שכל נכסיה מקרקעין הוא תיווך במקרקעין.
• לקוח – צד להסכם עם מתווך לקבלת שירותיו, בין שהוא משלם דמי תיווך ובין שלא. חובות המתווך חלות גם כלפי לקוח שאינו משלם.

הרישיון: סעיפים 2, 5 ו-13

סעיף 2 אוסר לעסוק בתיווך במקרקעין בלי רישיון בתוקף (סעיף 2(א)), ואוסר גם לפרסם ברבים שאדם הוא מתווך, להציג את עצמו כמתווך או להשתמש בתואר שעשוי ליצור רושם כזה (סעיף 2(ב)). החריג בסעיף 2(ג): מי שמפרסם בטלוויזיה, ברדיו, בעיתון או בכל דרך אחרת מידע על מעוניינים בעסקאות – ובלבד שאינו מציג את עצמו כמתווך.

סעיף 5(א) מונה את התנאים לקבלת רישיון, וכולם מצטברים:

1. אזרח או תושב ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
2. מלאו לו 18 שנים;
3. אינו פושט רגל;
4. לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אינו ראוי לשמש מתווך;
5. אם נידון למאסר בפועל – סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה;
6. עבר בהצלחה את הבחינה.

אם חדלו להתקיים בבעל רישיון התנאים שבפסקאות (1) או (3) – אזרחות/תושבות או היעדר פשיטת רגל – הרשם רשאי לבטל את הרישיון, אחרי שנתן לו הזדמנות לטעון ונועץ בוועדה המייעצת (סעיף 5(ב)). הרשם רשאי גם לסרב לתת רישיון אם מצא, על פי עובדות אחרות, שהמבקש אינו ראוי (סעיף 5(ב1)), ועל סירוב או ביטול עליו להודיע בכתב ובנימוקים (סעיף 5(ג)). הבחינה עצמה נערכת לפחות פעמיים בשנה, ומי שנכשל רשאי לשוב ולהיבחן (סעיף 6).

סעיף 13 אוסר להעסיק אדם בתיווך במקרקעין אם אין לו רישיון בתוקף; האיסור אינו חל על העסקה בתפקיד מינהלתי. הפרה של סעיף 2 או של סעיף 13 היא עבירה פלילית שדינה מאסר שנה וקנס (סעיף 15). ושימו לב לסעיף 18(ב): בעל רישיון שלא שילם את האגרה השנתית במועד אינו רשאי לשמש מתווך כל עוד לא שילם אותה בתוספת ריבית. פרטים מעשיים על הרישיון והאגרות – במאמר המדריך המלא למבחן התיווך.

חובות המתווך: סעיפים 8, 10, 11 ו-12

סעיף 8 – נאמנות, הגינות וזהירות

הסעיף בנוי משתי חובות נפרדות, וההבחנה ביניהן חשובה:

• סעיף 8(א) – חובה למסור: המתווך יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס.
• סעיף 8(ב) – חובה לברר: המתווך יפעל במיומנות ובסבירות, וינקוט אמצעים ראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי על הנכס.

כלומר, לא די שהמתווך לא יסתיר מה שהוא יודע; הוא חייב גם לפעול באופן סביר כדי לדעת. תקנות האתיקה מ-2024 מפרטות את החובה הזו – כולל רשימה של מידע שנחשב "מהותי" ושאלון לבעל הנכס. ראו המדריך לתקנות האתיקה למתווכים.

סעיף 10 – עניין אישי

מתווך לא יתווך בעסקה אם יש לו עניין אישי בנכס או בעסקה, אלא אם גילה ללקוח את עניינו וגם קיבל את הסכמת הלקוח בכתב. "עניין אישי" כולל עניין של קרוב של המתווך ושל גוף שהמתווך או קרובו הם בעלי שליטה בו, לפי ההגדרות שבסעיף 4א(ד): קרוב הוא בן זוג, הורה, הורה הורה, אח או אחות, צאצא, צאצא של בן זוג ובני זוגם, וכן שותף, מעביד או עובד; בעל שליטה הוא מנהל או עובד אחראי בגוף, או מי שמחזיק ביותר מ-5% מההון או מהזכות לרווחים.

סעיף 11 – סודיות

המתווך, וגם מי שמועסק על ידיו, לא יגלה לאיש, בלי הסכמת הלקוח, ידיעה שהובאה לידיעתו על ידי הלקוח או מטעמו – אלא אם הוא חייב לגלותה לפי דין. הסעיף פותח במילים "מבלי לגרוע מהאמור בסעיפים 8 ו-10": חובת הסודיות אינה מבטלת את חובת הגילוי ללקוח.

סעיף 12 – איסור פעולות משפטיות

המתווך לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה, ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת מסמך כזה. הסנקציה כתובה בסעיף עצמו: מתווך שהפר את הסעיף אינו זכאי לדמי תיווך. תקנה 23 לתקנות האתיקה מוסיפה איסור מפורש לערוך או למסור לצדדים מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים.

ההזמנה בכתב: סעיף 9(א) ותקנות פרטי הזמנה

לפי סעיף 9(א), מתווך אינו זכאי לדמי תיווך אלא אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, ובה כל הפרטים שקבע השר. הפרטים נקבעו בתקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 – "לפחות" הפרטים האלה:

1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
2. סוג העסקה – למשל שכירות או מכירה;
3. תיאור הנכס;
4. מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
5. סכום דמי התיווך המוסכם או שיעורם מתוך מחיר העסקה, והאם הם כוללים מע"מ.

המילה "לפחות" חשובה: מותר להוסיף פרטים, אסור להשמיט. ולפי תקנה 6 לתקנות האתיקה, לפני החתימה המתווך חייב להסביר ללקוח, בשפה פשוטה ומובנת לו, את מהות עסקת התיווך ואת הפרטים שבטופס.

בלעדיות: סעיף 9(ב) עד 9(ד)

מתווך רשאי להסכים עם לקוח שעסקה מסוימת תימסר לטיפולו הבלעדי, בשני תנאים (סעיף 9(ב)): מתן הבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד, ובמהלך התקופה המתווך יבצע פעולות שיווק. מעבר לזה, החוק קובע תקרות וברירות מחדל לתקופה:

מצב	דירה	נכס שאינו דירה
תקופה מרבית – מכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו	שישה חודשים מיום ההזמנה (סעיף 9(ב1)(2))	שנה אחת מיום ההזמנה (סעיף 9(ב1)(1))
לא נקבעה תקופה במסמך	הבלעדיות מסתיימת בתום 30 ימים מיום החתימה על ההזמנה (סעיף 9(ג))	במכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו – תשעה חודשים מיום ההזמנה (סעיף 9(ב1)(1))
המתווך לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו	הבלעדיות מסתיימת בתום שליש מהתקופה שלפי סעיף 9(ב1), לפי העניין (סעיף 9(ב2))

כמה דיוקים שעולים מהנוסח:

• "דירה" לעניין סעיף 9 היא חדר, מבנה או מערכת חדרים שנועדו למגורים או משמשים בפועל למגורים, כולל כאלה שייבנו בעתיד (סעיף 9(ג)).
• סעיף 9(ב1) חל רק על מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו. לנכס שאינו דירה שנמכר על ידי מי שמוכר במהלך עסקיו, החוק אינו קובע תקרה או ברירת מחדל.
• ברירת המחדל של 30 יום בסעיף 9(ג) חלה על כל בלעדיות לפי סעיף 9(ב) לעניין דירה שלא נקבעה בה תקופה – הנוסח אינו מוגבל למכירה.
• כלל השליש: למשל, בבלעדיות של שישה חודשים על דירה, אם עד תום החודש השני לא בוצעו פעולות השיווק שנקבעו – הבלעדיות מסתיימת.

לפי מסמך העדכניות שלנו, מקור הוראות (ב1) ו-(ב2) בתיקון מס' 7 לחוק משנת 2012, והן בתוקף בנוסחן הנוכחי.

פעולות השיווק (סעיף 9(ד) ותקנות פעולות שיווק)

לפי תקנה 1(א) לתקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004, מתווך שקיבל בלעדיות יבצע לפחות שתיים מבין שש הפעולות האלה – אלא אם סוכם על פעולה אחרת (פסקה 7), לבדה או יחד עם אחת מהשש:

1. שילוט – על הנכס או בקרבתו, בלוח מודעות ציבורי, במרכז קהילתי, או שלט אחר שהוסכם;
2. פרסום לקהל לקוחות מסוים ממאגר המתווך (באמצעי אלקטרוני, בדיוור ישיר או באמצעי אחר שסוכם), או מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב שנועד לשיווק נכסים;
3. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות;
4. פרסום בעיתון מקומי או בעיתון לקהל יעד מסוים, לפי בחירת הלקוח;
5. הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד מוסכם;
6. הזמנת חמישה מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו הנכס, לשתף פעולה במכירתו.

לפי תקנה 1(ב), המתווך יפרט את כל שש הפעולות בטופס נפרד מההזמנה, ויציין שהלקוח רשאי להסכים איתו על הפעולות שיבוצעו; אם סוכמה פעולה "אחרת", גם היא תצוין בנפרד, יחד עם ציון אם תבוצע לבדה או לצד פעולה מהרשימה.

דמי תיווך: סעיף 14 וחזקת הגורם היעיל

סעיף 14(א) קובע שמתווך זכאי לדמי תיווך מלקוח אם נתקיימו כל התנאים האלה:

1. הוא היה בעל רישיון בעת שעסק בתיווך;
2. הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 (הזמנה בכתב);
3. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

לצד שלושת התנאים, סעיף 12 שולל דמי תיווך ממתווך שערך מסמכים משפטיים. החוק אינו מגדיר מהו "גורם יעיל"; המבחנים לכך התפתחו בפסיקה, שנלמדת מחוברת חלק שני (שאינה מחולקת בבחינה).

החזקה בסעיף 14(ב): מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. שלושה רכיבים: בלעדיות תקפה, פעולות השיווק בוצעו, והעסקה נכרתה בתוך התקופה. "חזקה" פירושה שהמתווך אינו צריך להוכיח את הקשר הסיבתי, אבל היא אינה מבטלת את שני התנאים האחרים של סעיף 14(א).

שני קשרים לחוקים אחרים: תקנה 26 לתקנות האתיקה אוסרת לגבות בעד תיווך כספים שלא לפי סעיף 14 – כמו דמי רצינות או תשלום על מימוש אופציה; וסעיף 39(5)–(6) לחוק מיסוי מקרקעין מתיר למוכר לנכות דמי תיווך, עד 2% מהתמורה, בחישוב השבח (ראו המדריך למס שבח ומס רכישה).

עבירות משמעת וּועדת המשמעת: סעיפים 14א עד 14ל בקצרה

לפי סעיף 14א, מתווך עובר עבירת משמעת אם:

1. התנהג בדרך שאינה הולמת את עיסוקו;
2. עבר על סעיפים 8 או 10 עד 12;
3. עבר על כללי האתיקה שקבע השר לפי סעיף 14כט (כלומר תקנות האתיקה) או על דין אחר המטיל חובה על מתווך;
4. השיג את רישיונו במצג שווא;
5. הורשע בפסק דין סופי, בישראל או בחו"ל, בעבירה שבגללה אינו ראוי לעסוק בתיווך;
6. גילה חוסר אחריות או רשלנות חמורה בעיסוקו.

• ההרכב (סעיף 14ב): שלושה חברים – יושב ראש הכשיר להיות שופט שלום, מתווך בעל ותק של חמש שנים לפחות, ועובד מדינה שהוא עורך דין בעל מומחיות במקרקעין.
• הקובלנה (סעיף 14יא): מוגשת בידי תובע – עורך דין שהיועץ המשפטי לממשלה הסמיך.
• האמצעים (סעיף 14יט): התראה, נזיפה, קנס, התליית רישיון לתקופה של עד שלוש שנים, וביטול רישיון. מי שרישיונו בוטל לא יגיש בקשה חדשה לפני שעברו שבע שנים.
• על תנאי (סעיף 14כ): קנס או התליה יכולים להיות על תנאי, לתקופת תנאי של שנה עד שלוש שנים.
• ערעור (סעיף 14כג): לבית המשפט המחוזי, בתוך 45 ימים.
• התליה זמנית בידי הרשם (סעיף 14כז): כשיש יסוד סביר לחשד לעבירת משמעת; בטלה אם בתוך שישה חודשים לא הוחלט על העמדה לדין, אלא אם הוארכה – ובסך הכול עד 12 חודשים.
• בית משפט פלילי (סעיף 16): מתווך שהורשע בעבירה לפי החוק, לפי חוק הגנת הצרכן או לפי סימנים ו' או ז' לפרק י"א לחוק העונשין – בית המשפט רשאי לבטל או להתלות את רישיונו, גם על תנאי לתקופה של עד 3 שנים.

טעויות נפוצות

אלה בלבולים בין כללים שנובעים ישירות ממבנה החוק – מקומות שבהם שני מספרים או שני תנאים דומים יושבים זה ליד זה:

• 6 חודשים מול שנה: התקרה לדירה היא שישה חודשים (9(ב1)(2)); שנה היא התקרה לנכס שאינו דירה (9(ב1)(1)).
• 30 יום מול 9 חודשים: 30 יום היא ברירת המחדל לדירה (9(ג)); תשעה חודשים – לנכס שאינו דירה, במכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו.
• בלעדיות בתוך ההזמנה: סעיף 9(ב)(1) דורש חתימה על מסמך נפרד. גם טופס פעולות השיווק נפרד מההזמנה.
• "חתם על הזמנה – זכאי לעמלה": ההזמנה היא רק אחד משלושה תנאים מצטברים בסעיף 14(א).
• החזקה לכל עסקה: חזקת הגורם היעיל חלה רק כשפעולות השיווק בוצעו ורק על עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
• 8(א) מול 8(ב): הראשון – למסור מידע שיש בידו; השני – לפעול כדי להשיג מידע.
• גילוי בלבד: בעניין אישי (סעיף 10) צריך גם הסכמה של הלקוח בכתב.
• תקופות המשמעת: התליה בידי ועדת המשמעת – עד שלוש שנים; המתנה אחרי ביטול – שבע שנים; התליה זמנית בידי הרשם – שישה חודשים, ועם הארכות עד 12.

כדי לקבע את ההבחנות האלה, כדאי לתרגל שאלות על החוק מיד אחרי הקריאה, ולשלב את החוק בשבוע הראשון של תוכנית הלימוד למבחן התיווך. הנושאים הקרובים: תקנות האתיקה וחוק המקרקעין.

שאלות נפוצות

האם אפשר לגבות דמי תיווך בלי הזמנה בכתב?

לפי סעיף 9(א), לא: המתווך אינו זכאי לדמי תיווך אלא אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב עם הפרטים שנקבעו בתקנות. מילוי סעיף 9 הוא גם אחד משלושת התנאים שבסעיף 14(א).

מה התקופה המרבית לבלעדיות על דירה?

במכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו – שישה חודשים מיום ההזמנה (סעיף 9(ב1)(2)). אם לא נקבעה תקופה, בלעדיות על דירה מסתיימת בתום 30 ימים (סעיף 9(ג)).

כמה פעולות שיווק חייב מתווך בלעדי לבצע?

לפחות שתיים מבין שש הפעולות שבתקנה 1(א) לתקנות פעולות שיווק, אלא אם סוכם עם הלקוח על פעולה אחרת לפי פסקה (7). אם לא בוצעו הפעולות שנקבעו עד תום שליש מהתקופה, הבלעדיות מסתיימת (סעיף 9(ב2)).

האם מתווך יכול לתווך בעסקה שבה לאחיו יש עניין?

כן, אבל רק אם גילה ללקוח את העניין וקיבל את הסכמתו בכתב (סעיף 10). עניין של קרוב – ובכלל זה אח – נחשב עניין אישי של המתווך.

מי מחליט על ביטול רישיון בשל עבירת משמעת?

ועדת המשמעת (סעיף 14יט(א)(5)). הרשם מוסמך לבטל רישיון כשחדלו להתקיים תנאי האזרחות/התושבות או היעדר פשיטת הרגל (סעיף 5(ב)), ולהתלות רישיון באופן זמני (סעיף 14כז); בית המשפט רשאי לבטל או להתלות רישיון אגב הרשעה (סעיף 16).

המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. האתר אינו קשור לרשם המתווכים או למשרד המשפטים. נכון ל-30.9.2026 מונחת בכנסת הצעת חוק פרטית לתיקון החוק (פ/6092/25); היא אינה חוק ואינה משנה את האמור כאן.

מקורות: חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (ויקיטקסט, גרסה 2971198); מאגר החקיקה הלאומי – חוק המתווכים במקרקעין; תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, תקנה 1; תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004, תקנה 1; תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024, תקנות 6, 23 ו-26. נתוני המשקל: ניתוח שלנו של 13 מועדים, 2023–2026 (נתונים מצרפיים בלבד). העמודים נבדקו ב-30.9.2026.